Refacturation kWh aux coproprietaires : 4 modeles juridiques

Ce qu’il faut retenir sur la refacturation kwh borne copropriete

La refacturation kwh borne copropriete peut s’organiser selon quatre schemas juridiques distincts. Le choix depend du mode de gestion retenu par la copropriete, du nombre de points de recharge, et de la capacite du syndic a porter ou a deleguer la mission de facturation. Chaque schema implique des obligations differentes, encadrees par des textes officiels precis.

Pourquoi la refacturation kWh est un enjeu central en copropriete

L’essor des vehicules electriques cree une demande croissante de bornes de recharge dans les parkings de copropriete. Installer les bornes est une chose. Savoir qui paie l’electricite consommee en est une autre.

Sans schema de refacturation adequat, la copropriete risque de supporter collectivement des couts d’electricite qui devraient etre individualises. Cela genere des conflits entre coproprietaires et peut bloquer des projets pourtant bien avances.

La question de la refacturation kwh borne copropriete est donc autant juridique qu’operationnelle. Elle doit etre tranchee avant l’installation, et non apres.

Le cadre legal applicable : trois textes fondateurs

Trois textes encadrent la refacturation kWh en copropriete en 2026.

L’article L113-16 du Code de la construction et de l’habitation pose le droit a la prise. Il permet a tout occupant d’une place de stationnement de faire installer une borne sans vote de l’assemblee generale, sous reserve de notifier le syndic. Ce texte est consultable sur Legifrance.

Le decret n 2020-1720 du 24 decembre 2020 fixe les conditions d’installation et d’exploitation des IRVE en habitat collectif. Il precise notamment les obligations des operateurs et les modalites de comptage. Texte disponible sur Legifrance.

L’arrete du 24 decembre 2025 actualise les conditions tarifaires applicables aux IRVE. Il est consultable sur Legifrance.

La loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 25 et 25-1, regit les regles de vote en assemblee generale pour les travaux et equipements collectifs.

Les 4 modeles de refacturation kWh en copropriete

Modele 1 - La facturation directe par un operateur IRVE

C’est le schema le plus repandu et le plus securise juridiquement. Un operateur IRVE agree installe et exploite les bornes. Il facture directement chaque utilisateur selon sa consommation reelle, mesuree par un compteur individuel integre a chaque borne.

La copropriete n’est pas impliquee dans la chaine de facturation. Elle signe un contrat d’acces avec l’operateur, qui prend en charge la relation commerciale avec chaque coproprietaire.

Ce schema necessite un vote en AG, a la majorite de l’article 25 de la loi de 1965, pour autoriser l’installation des equipements collectifs et la signature du contrat avec l’operateur.

L’avantage principal est l’absence de responsabilite du syndic sur la facturation de l’electricite. L’inconvenient est la dependance a l’operateur et ses conditions contractuelles.

Modele 2 - Le sous-comptage gere par le syndic

Dans ce schema, la copropriete acquiert les bornes et les raccorde a son propre contrat d’electricite. Un systeme de sous-comptage mesure la consommation de chaque utilisateur. Le syndic refacture ensuite chaque coproprietaire selon sa consommation reelle.

Ce modele presente un attrait financier potentiel : le tarif d’achat d’electricite en collectif peut etre inferieur au tarif individuel (information non contractuelle, a verifier aupres du fournisseur d’energie).

Il implique toutefois des obligations administratives importantes pour le syndic. Il doit tenir un suivi precis des consommations, emettre des factures individualisees, et s’assurer de la conformite de ses activites de facturation au regard du Code monetaire et financier.

Ce schema necessite egalement un vote en AG a la majorite de l’article 25. La resolution doit preciser le mode de comptage retenu et les modalites de refacturation.

Modele 3 - La convention de charge individuelle

Ce modele s’applique dans le cadre du droit a la prise (art. L113-16 CCH). Le coproprietaire installe une borne a ses propres frais, sur sa place de stationnement privative.

Il conclut soit un contrat d’electricite individuel (avec un compteur LINKY dedie), soit une convention de sous-tirage avec la copropriete. Dans ce second cas, la copropriete refacture la consommation sur la base du releve du sous-compteur.

La convention de charge individuelle definit les modalites de remboursement, le prix au kWh applique, et les responsabilites de chaque partie en cas de panne ou de litige.

Ce schema ne necessite pas de vote en AG pour l’installation. En revanche, si la copropriete doit realiser des travaux sur les parties communes (chemins de cables, tableaux electriques), un vote reste requis.

Modele 4 - La gestion via un groupement ou une ASL

Dans les grandes coproprietes ou les ensembles immobiliers complexes, il est possible de creer une structure de gestion collective : association syndicale libre (ASL), ou toute autre forme de groupement compatible avec le Code general des collectivites territoriales et le Code civil.

Ce groupement prend en charge l’installation, l’exploitation et la facturation des bornes IRVE. Il facture directement ses membres selon leur consommation.

Ce schema offre une grande flexibilite. Il permet de mutualiser les couts d’infrastructure et de fixer des regles de gouvernance adaptees. Il est toutefois plus complexe a mettre en oeuvre et necessite l’accompagnement d’un conseil juridique specialise.

Tableau comparatif des 4 modeles

Source : analyse reglementaire Enerzy 2026 sur la base des textes Legifrance (information non contractuelle)

Le role du comptage dans la refacturation

La refacturation kwh borne copropriete ne peut etre juridiquement valide que si elle repose sur un comptage individuellement mesure. Un simple prorata sur la facture globale d’electricite de la copropriete serait contraire au principe d’individualisation des charges.

Chaque borne doit donc integrer un compteur certifie permettant de mesurer la quantite d’energie delivree. Ce comptage doit etre conforme aux exigences de l’arrete du 24 decembre 2025.

En cas de litige sur une facture, c’est le releve du compteur integre qui fait foi. La copropriete ou l’operateur doit etre en mesure de produire un historique de consommation par point de recharge.

Les obligations liees au vote en assemblee generale

Pour les schemas collectifs (modeles 1, 2 et 4), le vote en AG est incontournable. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 exige la majorite de tous les coproprietaires, presents, representes ou absents.

Si cette majorite n’est pas atteinte mais que le projet recueille plus d’un tiers des voix, l’article 25-1 de la meme loi permet une deuxieme deliberation lors de la meme seance ou d’une AG ulterieure. Dans ce cas, la majorite simple des presents et representes suffit.

La resolution soumise au vote doit etre precise. Elle doit mentionner le schema de refacturation retenu, le nom de l’operateur ou du prestataire, et les modalites financieres. Une resolution trop vague peut etre contestee et annulee par un tribunal.

Le programme ADVENIR et la refacturation kWh

Le programme ADVENIR, gere par AVERE-France et finance par les Certificats d’Economies d’Energie (CEE), conditionne son aide a la mise en place d’un systeme de refacturation individualise.

Selon les informations disponibles sur avere-france.fr/programme-advenir, l’eligibilite des bornes en copropriete implique un comptage par point de recharge et, le plus souvent, le recours a un operateur IRVE agree.

Les montants et conditions du programme peuvent evoluer. Il convient de verifier les baremes au moment de la demande (information non contractuelle).

Situations types d’application

Situation type A - Copropriete de 50 lots avec demande de plusieurs residents

La copropriete dispose d’un parking souterrain. Cinq coproprietaires souhaitent une borne. Le syndic propose un vote en AG pour deleguer la gestion a un operateur IRVE. Ce schema (modele 1) est le plus adapte : l’operateur installe les bornes, assure la maintenance et facture directement chaque utilisateur. La copropriete signe un contrat cadre. Ce scenario est conforme au decret 2020-1720.

Situation type B - Copropriete avec un seul demandeur

Un seul coproprietaire souhaite une borne sur sa place privative. Il peut activer le droit a la prise (art. L113-16 CCH) et notifier le syndic sans vote AG. Il installe la borne a ses frais avec un sous-compteur. La copropriete refacture sa consommation selon le modele 3 (convention individuelle). Ce schema ne necessite pas de modification du contrat d’electricite collectif si la puissance disponible le permet.

Pieges a eviter

Ne pas sous-estimer la complexite du sous-comptage syndic. Ce modele (modele 2) est attrayant en apparence mais genere des obligations administratives continues pour le syndic. Il doit emettre des factures conformes, tenir des registres et assumer la responsabilite en cas d’erreur. La plupart des syndics professionnels facturent ce service en honoraires supplementaires.

Ne pas ignorer les regles de vote. Une installation realisee sans vote AG valide peut etre contestee par un coproprietaire opposant. Le tribunal judiciaire peut ordonner la depose de l’equipement. La securite juridique commence par un vote correctement mene et documente.

Ne pas choisir un operateur sans verifier son eligibilite ADVENIR. Tous les operateurs ne sont pas references par AVERE-France. Avant de signer un contrat, il convient de verifier que l’operateur est bien eligible pour beneficier des aides CEE transmissibles a la copropriete.

Ne pas confondre refacturation et revente d’electricite. Le syndic ne peut pas revendre de l’electricite au sens commercial du terme sans etre fournisseur agree. La refacturation doit correspondre exactement au cout reel de l’electricite consommee, sans marge. Toute marge serait susceptible de constituer une activite de revente non autorisee.

Recommandations pratiques

Avant de soumettre un projet de refacturation kwh borne copropriete en AG, il est recommande de :

• Auditer l’installation electrique existante pour connaitre la puissance disponible au parking
• Obtenir plusieurs devis d’operateurs IRVE references ADVENIR
• Verifier la compatibilite du schema de refacturation retenu avec les statuts de la copropriete
• Preparer une resolution AG precise, avec designation du schema et du prestataire
• Anticiper les questions sur la tarification : le prix au kWh applique doit etre justifiable et stable

La consultation d’un avocat specialise en droit de la copropriete est recommandee pour les grandes coproprietes ou les schemas complexes (modele 4). Ce conseil n’est pas obligatoire pour les schemas simples (modele 1 et 3), mais reste prudent.

Conclusion

La refacturation kwh borne copropriete n’est pas un sujet annexe. C’est la condition de viabilite economique de tout projet IRVE en habitat collectif. Les quatre modeles presentes offrent des reponses adaptees a des situations differentes.

Le modele operateur direct (modele 1) convient a la majorite des coproprietes. Le modele convention individuelle (modele 3) est la voie la plus simple pour un seul coproprietaire. Les modeles 2 et 4 reservent a des configurations specifiques ou la copropriete dispose des ressources pour porter une gestion plus complexe.

Dans tous les cas, le respect du cadre reglementaire - arrete du 24 decembre 2025, decret 2020-1720, article L113-16 CCH et loi de 1965 - est la garantie d’un projet solide, sans risque de contestation ulterieure.

Enerzy accompagne les coproprietes dans le choix du schema de refacturation adapte et dans la mise en place du projet IRVE, de l’etude de faisabilite au dossier ADVENIR.