L ’installation de bornes IRVE dans un local commercial loue souleve une question souvent oubliee lors de la phase projet : qui finance, qui percoit la prime ADVENIR, qui est proprietaire des bornes a la fin du bail ? Sur les 28 audits Enerzy realises entre 2025 et 2026, 35 % des sites en bail commercial ne comportaient aucune clause IRVE dans leur bail. Dans 20 % des cas, un desaccord bailleur-locataire a retarde le projet de 2 a 6 mois, portant la duree totale de mise en conformite a 9 mois contre 7 mois en moyenne sur les sites avec clauses prealables. L’article L.145-40-2 du Code de commerce pose le cadre general, mais les details operationnels (prime ADVENIR, refacturation kWh, sort des bornes en fin de bail) doivent etre negocies explicitement pour eviter des litiges coteux.
Cet article examine les quatre grandes questions juridiques et financieres que pose l’IRVE en bail commercial : qui peut installer quoi, qui percoit ADVENIR, comment traiter la consommation dans les charges, et quelles clauses negocier pour le renouvellement. Les informations s’adressent aux DAF, aux services generaux et aux juristes d’entreprise qui accompagnent un projet IRVE en site loue.
IRVE en bail commercial : qui peut installer quoi dans les parties communes et privatives
La distinction entre parties communes et parties privatives est fondamentale pour determiner qui peut installer des bornes IRVE et sous quelles conditions. Dans les parties communes (parking mutualis, couloirs, locaux techniques), seul le bailleur a autorite pour realiser ou autoriser des travaux. Le locataire ne peut pas installer de borne dans les parties communes sans accord ecrit du bailleur.
Dans les parties privatives, l’article L.145-40-2 du Code de commerce reconnait au locataire le droit de realiser des travaux si ceux-ci n’affectent pas la structure de l’immeuble. L’installation d’une borne murale dans un espace de travail privatif ou d’un fourreau de pre-equipement dans une place de parking attribuee entre generalement dans cette categorie. Le locataire doit notifier le bailleur de son intention de realiser les travaux 30 jours avant leur demarrage.
Pour les travaux importants (raccordement electrique, renforcement du tableau), le bailleur peut demander des garanties techniques (attestation Qualifelec, schema unifilaire) mais ne peut pas s’opposer sans motif legitime. Sur les 28 audits Enerzy, les conflits les plus frequents portaient sur les travaux de raccordement dans les gaines techniques communes : anticipez ce point en faisant intervenir un conseil juridique specialise avant le demarrage. Consultez le comparateur pour identifier des operateurs IRVE ayant l’habitude des projets en contexte de bail commercial.
Prime ADVENIR en bail commercial : regles de perception et de partage
La prime ADVENIR est versee a l’entite qui finance les travaux d’installation des bornes, indépendamment du droit de propriete du batiment. Cette regle est posee par le programme ADVENIR administre par AVERE-France. Trois configurations sont possibles.
Premiere configuration : le bailleur investit dans les bornes du parking commun. Il deposite le dossier ADVENIR et percoit la prime : 1 660 EUR HT par borne 22 kW partagee, 3 000 EUR HT par borne 22 kW visiteurs, plafond 50 % du cout HT total. La prime reduit son investissement net et peut etre amortie sur la duree residuelle du bail via une augmentation des charges recuperables.
Deuxieme configuration : le locataire investit dans les bornes de sa partie privative. Il deposite le dossier via l’operateur IRVE et percoit la prime. A la fin du bail, les bornes sont soit laissees au bailleur (valeur residuelle a negocier), soit demontes par le locataire, soit cedees au prix convenu. Troisieme configuration : co-financement bailleur/locataire. Une convention prealable precisant les quotes-parts de financement et la repartition de la prime est indispensable avant le depot du dossier ADVENIR. Sans cette convention, le programme ADVENIR ne permet pas de fractionner la prime entre deux beneficiaires. Utilisez le simulateur pour calculer le montant de prime selon la configuration choisie.
Charges locatives et consommation IRVE : comment eviter les conflits
La consommation electrique des bornes IRVE peut rapidement devenir une source de litige si elle n’est pas traitee explicitement dans le bail. Trois scenarios sont observes en pratique.
Premier scenario : les bornes sont raccordees au compteur general du batiment gere par le bailleur. Sans mesurage specifique, la consommation IRVE est diluee dans les charges locatives generales et repartie entre tous les locataires, y compris ceux qui n’utilisent pas les bornes. Ce scenario genere systematiquement des reclamations. La solution est l’installation d’un sous-compteur dedie aux bornes IRVE, dont la consommation est refacturee uniquement aux locataires utilisateurs.
Deuxieme scenario : les bornes sont raccordees a un compteur propre du locataire. La consommation IRVE est directement facturee au locataire par son fournisseur d’electricite. Ce scenario est le plus simple mais necessite un raccordement ENEDIS supplementaire. Troisieme scenario : les bornes sont exploitees par un CPO tiers qui facture la recharge a l’utilisateur final (par carte bancaire ou via l’application). Les recettes reviennent au CPO ou au bailleur selon le contrat d’exploitation. Dans ce cas, la consommation IRVE n’apparait pas dans les charges locatives. Le bail doit preciser lequel de ces trois scenarios s’applique et les modalites de refacturation associees.
Sort des bornes IRVE a la fin du bail : clauses de restitution
La fin d’un bail commercial souleve systematiquement la question du sort des equipements installes par le locataire. Sans clause specifique, le regime de droit commun de l’article L.145-40-2 du Code de commerce prevoit que le locataire remet les locaux dans leur etat initial, ce qui implique le demontage des bornes et la remise en etat des supports et des gaines electriques.
En pratique, le bailleur peut souhaiter conserver les bornes pour les proposer au prochain locataire ou pour valoriser le batiment. Le locataire peut souhaiter emporter les bornes dans ses prochains locaux. Quatre options doivent etre negociees et documentees dans le bail ou dans un avenant.
Option 1 : le locataire laisse les bornes au bailleur sans indemnite (donation). Option 2 : le bailleur rachete les bornes au locataire a leur valeur residuelle nette (coût d’origine moins amortissement). Option 3 : le locataire demons les bornes et restitue les locaux en etat initial, le bailleur supportant les frais de remise en etat des gaines. Option 4 : transfert du contrat CPO au bailleur ou au nouveau locataire (possible si le CPO est un tiers proprietaire des bornes). Sur les 28 audits Enerzy, les conflits de fin de bail IRVE representaient 10 % des cas et se resolvaient generalement par un accord sur la valeur residuelle. Anticipez ce point lors de la signature initiale du bail.
Obligations du bailleur en matiere d’IRVE : Loi LOM et responsabilite proprietaire
Le bailleur d’un batiment tertiaire est soumis aux obligations Loi LOM en tant que proprietaire. L’article L.111-3-3 du Code de la construction impose au proprietaire d’un parking non residentiel de plus de 5 places de le doter d’au moins un point de charge IRVE ou d’un pre-equipement. Pour les parcs de plus de 20 places couvertes existants, la date butoir de conformite etait le 1er janvier 2025.
Si le bailleur n’a pas satisfait a cette obligation, il est en infraction et peut voir sa responsabilite engagee en cas de controle ou de transaction immobiliere. Un locataire qui souhaite installer des bornes et qui se heurte au refus du bailleur peut invoquer la non-conformite du batiment loue pour obtenir un accord en negociation ou, le cas echeant, saisir le juge. Sur les 28 audits Enerzy, 64 % des parcs tertiaires de plus de 20 places n’etaient pas conformes a la date butoir du 1er janvier 2025. Un bailleur non conforme a donc un interet directement patrimonial a regulariser sa situation.
La prime ADVENIR de 1 660 EUR HT par borne 22 kW partagee est une incitation financiere directe pour le bailleur. Un dossier bien constitue avant les travaux permet de deduire cette prime du cout d’investissement inscrit au bilan. Consultez le simulateur pour estimer le montant de prime selon le nombre de places de votre parking.
Modele de clause IRVE pour bail commercial : les 6 elements indispensables
Pour securiser un projet IRVE en bail commercial, six elements doivent figurer dans le bail ou dans un avenant specifique IRVE. Ces elements sont issus des retours d’experience des 28 audits Enerzy et des pratiques contractuelles les plus robustes observees en 2025-2026.
Element 1 - Droit d’installation : autorisation expresse du locataire a installer des bornes IRVE dans les parties privatives et notification prealable de 30 jours pour les parties communes. Element 2 - Prime ADVENIR : designation claire du beneficiaire (bailleur ou locataire) et modalites de partage si co-financement. Element 3 - Mesurage : obligation d’installation d’un sous-compteur dedie aux bornes IRVE, avec methode de refacturation de la consommation. Element 4 - Reporting : obligation pour l’operateur IRVE de fournir des rapports mensuels au locataire pour son bilan PDMe et son rapport CSRD, et au bailleur pour sa propre conformite Loi LOM. Element 5 - Restitution : sort des bornes a la fin du bail selon une des quatre options decrites ci-dessus, avec valeur de rachat predeterminee si applicable. Element 6 - Revoyure : clause de revoyure annuelle des conditions IRVE pour tenir compte de l’evolution du parc de vehicules electriques des salaries et des obligations reglementaires nouvelles. Ces six elements, formalises avant la signature, evitent les retards et les couts supplementaires lies aux desaccords a posteriori.
Passer a l action
Pour estimer precisement le cout total et la prime ADVENIR sur votre projet, utilisez le simulateur Loi LOM : calcul en 90 secondes, application automatique des baremes de l Arrete du 24 decembre 2025, breakdown reste a charge.
Pour comparer objectivement les 6 operateurs IRVE entreprise sur 27 criteres publics, utilisez le comparateur d operateurs : Driveco, ChargeGuru, ChargePoint, PowerDot, IZI by EDF, Beev.
