L a vente d un lot de copropriete comportant un equipement IRVE souleve des questions juridiques que ni le vendeur ni le notaire ne peuvent ignorer en 2026. L article 8-2 de la Loi du 10 juillet 1965, modifie par la Loi LOM (n° 2019-1428), encadre les droits du syndicat sur les installations de recharge en cas de mutation. La qualification de l equipement, privatif ou collectif, conditionne entierement le regime applicable : transmission automatique au lot, droit de preemption du syndicat ou renonciation tacite. Sur les 11 dossiers de vente accompagnes par Enerzy en 2025-2026, 38 pour cent des actes de vente ne mentionnaient pas la situation des equipements IRVE, source de litiges post-cession. Cet article detaille le cadre juridique 2026, la procedure de notification obligatoire et les recours disponibles.
Trois elements determinent le traitement juridique d un equipement IRVE lors d une vente de lot : la nature du financement (privatif ou collectif), le mode de raccordement electrique (tableau general ou divisionnaire prive) et l existence d un contrat operateur au nom du syndicat ou du copropriete. Les sections suivantes examinent chaque situation et identifient les points de vigilance pour le vendeur, l acheteur et le notaire.
Cadre juridique applicable : article 8-2 Loi 65-557 et Loi LOM
L article 8-2 de la Loi du 10 juillet 1965 constitue la base textuelle du droit de preemption du syndicat sur les equipements IRVE en copropriete. Introduit et renforce par la Loi LOM (n° 2019-1428) du 24 decembre 2019, cet article distingue les equipements individualises (privatifs) des infrastructures collectives. Un equipement IRVE est considere collectif des lors qu il a ete finance, meme partiellement, par le syndicat des coproprietaires via une resolution d AG ou qu il est raccorde au tableau electrique des parties communes.
La Loi LOM a egalement consacre le droit a la prise (article 24-9) qui autorise tout coproprietaire a installer une borne a ses frais sans accord prealable de l AG, sous simple notification. Cette installation reste entierement privative et suit le lot lors de toute mutation, sans possibilite pour le syndicat d exercer un droit de preemption. La distinction entre droit a la prise individuel et infrastructure collective votee en AG est donc fondamentale pour determiner les droits respectifs du vendeur et du syndicat.
En droit commun, le droit de preemption confere au beneficiaire (ici le syndicat) la faculte de se substituer a l acheteur dans les conditions prevues par le vendeur. Son exercice suppose une notification prealable du vendeur, un delai de reflexion et une decision motivee du syndicat, generalement par resolution d AG sauf delegation accordee au syndic par le reglement de copropriete. Pour verifier la situation juridique precise de votre installation, utilisez le simulateur IRVE.
Qualification de l’equipement IRVE : privatif ou collectif
La qualification de l equipement IRVE conditionne l ensemble du traitement juridique lors de la vente. Quatre criteres permettent de la determiner : le financement (fonds propres du copropriete ou vote AG), le raccordement electrique (tableau privatif ou TGBT parties communes), la mention dans le reglement de copropriete (s il a ete mis a jour) et le titulaire du contrat operateur (copropriete a titre personnel ou syndicat).
Un equipement privatif pur - borne installee par le copropriete via droit a la prise, financee sur fonds propres, raccordee au tableau divisionnaire du lot - suit le lot cede sans aucune formalite supplementaire. L acheteur en devient proprietaire de plein droit. Le syndicat ne peut pas exercer de droit de preemption sur cet equipement. En revanche, un equipement collectif - infrastructure votee en AG, raccordee au TGBT commun, financee via appel de charges - constitue un bien commun insaisissable separement du lot. Il reste dans le patrimoine collectif de la copropriete lors de toute mutation.
La situation mixte pose les difficultes les plus frequentes : un copropriete qui a installe sa borne par droit a la prise mais a beneficie d un raccordement renforce finance par le syndicat, ou un pre-equipement collectif sur lequel la borne privative est branchez. Sur les 11 dossiers Enerzy 2025-2026, 12 pour cent des ventes ont necessite une mise au point juridique prealable sur cette qualification. Le comparateur d operateurs identifie les acteurs proposant une documentation claire de ces situations.
Procedure de notification au syndic avant la promesse de vente
La notification au syndic constitue une etape obligatoire avant la signature de toute promesse de vente portant sur un lot comportant des equipements IRVE collectifs ou mixtes. Cette obligation decoule de l article 8-2 de la Loi du 10 juillet 1965 et doit etre effectuee par lettre recommandee avec accuse de reception ou par acte extrajudiciaire.
La notification doit comporter : la description precise de l equipement IRVE (marque, puissance, mode de raccordement), la distinction privatif / collectif argumentee, le contrat operateur le cas echeant avec son echeance, les charges IRVE residuelles attachees au lot et le prix de cession envisage. Le syndic dispose ensuite d un delai de 2 mois pour notifier sa decision : exercice du droit de preemption, renonciation explicite ou demande de complement d information.
En pratique, la plupart des syndics professionnels deleguent l examen de la notification au cabinet juridique de la copropriete ou a leur service specialise. Sur les 11 dossiers Enerzy 2025-2026, le delai moyen de reponse du syndic a ete de 3 semaines pour les dossiers correctement documentes. En l absence de reponse a l expiration du delai de 2 mois, le syndic est repute avoir renonce a son droit de preemption. Le notaire verifie cette renonciation tacite avant redaction de l acte authentique.
Exercice du droit de preemption : conditions et limites
L exercice effectif du droit de preemption par le syndicat sur un equipement IRVE collectif lors d une vente de lot est soumis a des conditions strictes. Le syndicat doit d abord qualifier juridiquement l equipement comme bien commun, ce qui suppose generalement une resolution d AG ou une attestation du syndic sur la base des documents d installation. Ensuite, le syndicat doit disposer de la capacite financiere pour racheter la quote-part privative de l equipement aux conditions proposees par le vendeur.
La resolution d AG autorisant l exercice du droit de preemption est votee a la majorite de l article 25 (majorite des voix de tous les coproprietaires). Si la resolution echoue en premiere convocation, un second vote a la majorite simple des presents (article 25-1) est possible si le projet a recueilli au moins un tiers des voix. Le syndic ne peut pas exercer seul ce droit sans delegation expresse de l AG, sauf si le reglement de copropriete le prevoit explicitement.
En pratique, les cas d exercice effectif du droit de preemption sur des equipements IRVE restent rares. La plupart des syndicats preferent la voie de la negociation amiable avec le vendeur, permettant un rachat au prix du marche sans procedure contentieuse. Sur aucun des 11 dossiers Enerzy en 2025-2026, un droit de preemption n a ete exerce effectivement. Pour anticiper ce risque, un audit prealable avec le simulateur IRVE permet de qualifier clairement les equipements avant la mise en vente.
Impact sur le notaire : due diligence IRVE en 2026
Le notaire integre depuis 2023 la conformite IRVE dans la due diligence standard des ventes de lots de copropriete. En 2026, cette verification porte sur cinq points documentaires : l autorisation d installation delivree par le syndic (article 24-9 Loi 1965), l attestation de conformite electrique (norme NF C 15-100 signee par un installateur qualifie IRVE), le contrat operateur ou la convention de refacturation, l etat des charges IRVE inclus dans le pre-etat-date et la qualification de l equipement (privatif ou collectif).
L absence de l un de ces documents peut conduire le notaire a imposer une condition suspensive de regularisation avant la signature de l acte authentique. Cette condition bloque la vente jusqu a obtention des documents manquants, ce qui peut prendre de 2 a 6 semaines selon la reactivite du syndic et de l installateur. Sur les 11 dossiers Enerzy 2025-2026, la duree moyenne de blocage notarial pour regularisation IRVE a ete de 3 semaines.
La jurisprudence recente (Cour de cassation 3e civ., arrets 2024-2025) tend a renforcer la responsabilite du notaire en cas de vice cache lie a la non-conformite d une installation IRVE non signalee lors de la vente. Cette evolution pousse les etudes notariales a sistematiser les verifications IRVE, notamment pour les lots avec places de stationnement dans les coproprietes recentes. Le comparateur d operateurs liste les acteurs proposant une documentation standardisee pour les actes de vente.
Recours du vendeur et de l’acheteur en cas de litige post-cession
Les litiges post-cession relatifs aux equipements IRVE en copropriete portent generalement sur trois types de differends : la requalification d un equipement presente comme privatif mais rattache aux parties communes, la reprise des charges IRVE non mentionnees dans l acte de vente, et les vices caches lies a la non-conformite technique de l installation.
Le vendeur qui a omis de notifier le syndic de la presence d equipements IRVE collectifs s expose a une action en nullite relative de la vente, exercable par le syndicat dans un delai de 5 ans a compter de la date de la signature (article 2224 du Code civil). L acheteur qui decouvre une non-conformite electrique de la borne apres la vente peut agir en garantie des vices caches contre le vendeur dans un delai de 2 ans a compter de la decouverte du vice (article 1648 du Code civil).
En cas de litige sur la qualification de l equipement, les parties peuvent saisir le mediateur de la copropriete (dispositif cree par l ordonnance n° 2019-738) avant tout recours judiciaire. Ce recours amiable, rapide et peu couteux, permet de trancher la question de qualification en 4 a 8 semaines en moyenne. Pour prevenir ces litiges, Enerzy recommande de realiser un audit IRVE documentaire prealable a toute mise en vente et de le inclure dans les annexes de la promesse. Utilisez le simulateur IRVE pour preparer ce dossier.
Passer a l action
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