I nstaller des bornes IRVE sur un site en location commerciale soulève des questions juridiques spécifiques que ni le bail commercial standard ni la réglementation générale IRVE ne traitent de manière exhaustive. La loi LOM a introduit un droit au branchement protecteur pour les preneurs, mais ce droit ne dispense pas de négocier des clauses contractuelles adaptées pour sécuriser l’investissement sur la durée du bail. Qu’il s’agisse du locataire cherchant à protéger son investissement en bornes ou du bailleur souhaitant encadrer les travaux réalisés dans ses locaux, la rédaction de clauses spécifiques à l’IRVE dans le bail commercial est une démarche indispensable.

Le cadre juridique du bail commercial (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) n’a pas été adapté en profondeur pour intégrer les spécificités de l’IRVE. En l’absence de clauses expresses, le droit commun s’applique et peut conduire à des situations défavorables pour les deux parties en fin de bail. Cet article propose un guide pratique des clauses à négocier et des pièges à éviter.

Le droit au branchement IRVE dans les baux commerciaux : cadre juridique

La loi LOM du 24 décembre 2019 a introduit un droit au branchement IRVE pour les occupants de locaux à usage non résidentiel, codifié à l’article L. 145-40-3 du Code de commerce. Ce droit permet au preneur d’un bail commercial de procéder à l’installation d’un point de recharge pour véhicules électriques dans le parking attenant à ses locaux commerciaux, même en cas de refus implicite ou explicite du bailleur, sous réserve du respect d’une procédure de notification préalable. La procédure prévoit que le preneur notifie son projet d’installation par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant les caractéristiques techniques de l’installation prévue (puissance, emplacement, installateur). Le bailleur dispose alors de 3 mois pour s’opposer à l’installation en invoquant un motif légitime et sérieux. Les motifs reconnus comme légitimes sont : risques structurels avérés, impossibilité technique certifiée par un bureau d’études, projets de travaux prévus incompatibles avec l’installation demandée. En l’absence de réponse dans le délai de 3 mois, l’accord du bailleur est réputé tacitement acquis et le preneur peut faire procéder aux travaux. Ce mécanisme constitue une avancée majeure pour les entreprises locataires qui souhaitent déployer des bornes IRVE sans bloquer leur projet sur un refus du propriétaire.

Clauses de protection recommandées pour le preneur

Au-delà du droit au branchement légal, le preneur a intérêt à négocier des clauses contractuelles supplémentaires lors de la signature ou du renouvellement du bail pour sécuriser son investissement sur le long terme. La première clause prioritaire est l’autorisation expresse et irrévocable d’installation : plutôt que de recourir à la procédure de notification LOM, obtenir une autorisation préalable et inconditionnelle du bailleur dans le bail lui-même élimine toute incertitude sur les droits du preneur. Cette clause doit préciser la puissance totale autorisée, le nombre de points de charge et l’emplacement dans le parking. La deuxième clause porte sur la durée de l’autorisation : lier explicitement la durée de l’autorisation d’installation à la durée du bail (et de chaque renouvellement) pour éviter que le bailleur puisse révoquer l’autorisation en cours de bail. La troisième clause concerne la propriété des équipements et leur sort en fin de bail : les bornes IRVE sont des actifs coûteux (1 500 à 5 000 € par point de charge) qu’il serait dommageable de devoir retirer et recycler en fin de bail. Plusieurs options peuvent être stipulées : rachat par le bailleur à valeur résiduelle nette comptable, cession gratuite au successeur locataire, ou droit d’emport avec remise en état partielle de l’installation électrique. La quatrième clause intègre une indemnité de résiliation spécifique en cas de congé anticipé du bailleur : elle compense la valeur résiduelle non amortie des bornes IRVE.

Clauses de protection recommandées pour le bailleur

Le bailleur a des intérêts légitimes à protéger dans le cadre de l’installation de bornes IRVE par son locataire, même lorsqu’il y consent volontiers. La première clause de protection concerne la qualité des travaux : le bail doit exiger que l’installation soit réalisée par un professionnel certifié (QUALIFELEC IRVE ou RGE IRVE) et que le preneur fournisse au bailleur, dans un délai défini après la mise en service, un rapport de vérification initiale de l’installation électrique signé par un organisme de contrôle agréé (Bureau Veritas, Apave, Dekra). Cette exigence garantit que l’installation ne crée pas de risque pour le bâtiment ni pour les autres locataires. La deuxième clause porte sur la conformité continue : le preneur s’engage à maintenir l’installation en conformité réglementaire pendant toute la durée du bail et à faire réaliser les vérifications périodiques prévues par la réglementation (vérification quinquennale obligatoire). La troisième clause concerne la remise en état à l’expiration du bail : sauf accord contraire, le preneur est tenu de remettre le parking dans l’état prévu à l’état des lieux d’entrée, ce qui implique le démontage des bornes, la neutralisation des câbles et la remise en état du tableau électrique. La quatrième clause porte sur les assurances : le preneur doit justifier d’une assurance responsabilité civile couvrant les dommages causés par les bornes IRVE et en maintenir la couverture pendant toute la durée de l’installation.

La question des charges d’énergie et de leur refacturation

La consommation d’électricité des bornes IRVE dans un site en location commerciale est une source de complication comptable qui doit être anticipée dans le bail. Plusieurs configurations sont possibles selon la disposition des compteurs. La configuration idéale est le raccordement des bornes IRVE directement sur le compteur individuel du locataire : dans ce cas, la consommation est intégrée à la facture électrique propre du preneur sans intervention du bailleur. Cette configuration est simple mais nécessite que le circuit électrique permette un raccordement depuis le compteur individuel jusqu’au parking, ce qui peut nécessiter des travaux de câblage importants si le parking est éloigné des locaux du preneur. La deuxième configuration est le raccordement sur le compteur des parties communes du bâtiment, avec sous-comptage dédié aux bornes IRVE et refacturation mensuelle au preneur : cette configuration est courante dans les immeubles multi-locataires où les câblages existants ne permettent pas un raccordement individuel. Elle nécessite une clause de refacturation précise dans le bail (prix au kWh, mode de calcul, délais de paiement) et une procédure de relevé des sous-compteurs. La troisième configuration, applicable dans les grands parkings mutualisés, est la facturation directe des sessions de charge via le back-office IRVE : chaque utilisateur est facturé à la session selon un tarif défini dans le règlement intérieur ou dans le contrat opérateur. Les modalités de refacturation au bailleur de la consommation globale des bornes communes doivent être définies dans le bail.

Gestion du sort des équipements en fin de bail

La question du sort des bornes IRVE à l’expiration du bail commercial est le principal point de litige constaté dans la pratique. Trois régimes sont possibles selon les clauses du bail. Dans le premier régime, les bornes sont considérées comme des améliorations du locataire au sens de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce : elles sont propriété du bailleur à l’expiration du bail sans indemnisation du preneur. Ce régime est défavorable au preneur et doit être explicitement écarté par une clause de propriété dans le bail. Dans le deuxième régime, les bornes sont propriété du preneur et doivent être retirées à la fin du bail, avec remise en état de l’installation électrique : ce régime est le plus courant mais implique des coûts de démontage et de recyclage pour le preneur, ainsi qu’une perte économique si les bornes ne peuvent pas être réinstallées sur un nouveau site. Dans le troisième régime, les bornes font l’objet d’une clause de préemption ou de rachat au profit du bailleur à valeur résiduelle comptable : ce régime est économiquement optimal pour les deux parties, permettant au bailleur de valoriser l’infrastructure IRVE pour le prochain locataire et au preneur de récupérer une fraction de son investissement.

Anticiper les évolutions réglementaires et technologiques dans le bail

Le cadre réglementaire de l’IRVE évolue rapidement : nouvelles obligations de pré-câblage, montée en puissance des bornes (passage de 7 kW à 22 kW ou plus), bidirectionnalité V2G, intégration des smart chargers avec les gestionnaires de réseau. Un bail commercial signé en 2026 pour 9 ans devra fonctionner dans un contexte IRVE très différent en 2035. Pour anticiper ces évolutions, plusieurs clauses prévisionnelles peuvent être intégrées dans le bail. Une clause d’évolutivité de l’autorisation : permettre au preneur d’augmenter la puissance installée ou d’installer des bornes supplémentaires dans le respect d’une puissance plafond définie (par exemple 100 kW total) sans avoir à renégocier l’autorisation. Une clause de mise à niveau technologique : en cas de remplacement des bornes par de nouvelles générations d’équipements (bornes bidirectionnelles V2G, chargeurs plus puissants), l’autorisation du bail s’étend aux nouveaux équipements sans formalité supplémentaire. Une clause de révision des charges d’énergie : permettre une révision annuelle du prix de refacturation de l’électricité IRVE (alignement sur l’évolution du tarif réglementé ou du prix de marché) pour éviter des clauses devenant inéquitables après plusieurs années. Enfin, il est conseillé de prévoir une clause de rendez-vous biannuelle entre bailleur et preneur pour faire le point sur l’état des installations et les évolutions éventuelles de la politique IRVE du site.

Passer a l action

Pour estimer precisement le cout total et la prime ADVENIR sur votre projet, utilisez le simulateur Loi LOM : calcul en 90 secondes, application automatique des baremes de l Arrete du 24 decembre 2025, breakdown reste a charge.

Pour comparer objectivement les 6 operateurs IRVE entreprise sur 27 criteres publics, utilisez le comparateur d operateurs : Driveco, ChargeGuru, ChargePoint, PowerDot, IZI by EDF, Beev.