L e decret tertiaire (decret n° 2019-771 du 23 juillet 2019) et la Loi LOM (n° 2019-1428) creent deux obligations reglementaires distinctes qui se cumulent pour les coproprietes incluant des surfaces tertiaires. Le decret tertiaire impose une reduction de 40 pour cent de la consommation energetique d ici 2030 pour toute surface tertiaire de plus de 1 000 m2, avec un reporting annuel obligatoire sur la plateforme OPERAT. La Loi LOM, de son cote, impose des bornes IRVE des le seuil de 5 places de stationnement non residentiel, avec une date butoir de mise en conformite fixee au 1er janvier 2025 pour les parcs couverts existants de plus de 20 places. Sur les 28 audits menes par Enerzy entre janvier 2025 et mai 2026, 64 pour cent des parcs non residentiels concernes n etaient pas conformes a la date butoir. Cet article analyse les deux referentiels, leurs intersections et le plan d action pour y repondre efficacement.
La copropriete mixte est un cas particulier ou la responsabilite de conformite est partagee entre le syndicat des coproprietes et les proprietaires ou locataires de lots tertiaires. Les sections suivantes detaillent les seuils applicables, les obligations propres a chaque cadre reglementaire, les synergies possibles entre les deux dispositifs, le role des bornes IRVE pilotees dans les objectifs OPERAT et le plan de financement a presenter en assemblee generale.
Le decret tertiaire : seuils, objectifs et reporting OPERAT
Le decret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit decret tertiaire, est issu de l article 175 de la loi ELAN. Il impose aux batiments ou parties de batiments a usage principalement tertiaire dont la surface est superieure ou egale a 1 000 m2 de reduire leur consommation energetique finale par rapport a une annee de reference (entre 2010 et 2019).
Les objectifs de reduction sont progressifs : 40 pour cent d ici 2030, 50 pour cent d ici 2040 et 60 pour cent d ici 2050. L arrete du 10 avril 2020 fixe les modalites de calcul. Chaque assujetti doit declarer ses consommations annuellement sur la plateforme OPERAT de l ADEME. La premiere echeance de reporting etait le 30 septembre 2022, avec les donnees de l annee de reference et de 2020-2021. Les rapports subsequents sont annuels.
Dans une copropriete mixte, les proprietaires et locataires des lots tertiaires sont directement assujettis, pas le syndicat de copropriete en tant que tel. Toutefois, le syndic peut faciliter la collecte des donnees de consommation des parties communes (eclairage, ascenseurs, ventilation) qui entrent dans le bilan energetique des lots tertiaires si ces consommations leur sont refacturees. L installation de bornes IRVE pilotees figure parmi les actions d amelioration energetique valorisables dans le plan d actions OPERAT.
La Loi LOM dans les coproprietes mixtes : seuils et responsabilites
La Loi LOM (n° 2019-1428) impose, via l article L.111-3-3 du Code de la construction, des obligations IRVE pour les parcs de stationnement non residentiels neufs ou renoves des le seuil de 5 places. Le decret n° 2021-1175 du 14 septembre 2021 precise que les batiments neufs non residentiels de plus de 10 places doivent pre-equiper 20 pour cent des emplacements pour la recharge electrique.
Dans une copropriete mixte, la comptabilisation des places s effectue separement selon la destination. Les places affectees aux lots commerciaux ou de bureaux relevent du regime non residentiel, meme si elles se trouvent dans un parc commun. Si ces places atteignent ou depassent le seuil de 5 places, l obligation s applique independamment du nombre total de places du parc.
Pour les parcs existants couverts de plus de 20 places non residentiels, la date butoir du 1er janvier 2025 etait la limite reglementaire de mise en conformite. Sur 28 audits Enerzy en 2025-2026, 64 pour cent de ces parcs n avaient pas encore installe de point de recharge. La responsabilite de mise en conformite incombe au proprietaire du lot ou, si le parc est en parties communes generales, au syndicat des coproprietes selon les conditions du reglement. Pour evaluer votre situation, utilisez le simulateur Loi LOM.
Synergies entre decret tertiaire et projet IRVE collectif
Un projet IRVE collectif bien concu peut contribuer simultanement aux objectifs du decret tertiaire et aux obligations de la Loi LOM. La cle est l integration d un systeme de supervision OCPP qui permet le pilotage energetique dynamique des bornes.
Le pilotage OCPP module la puissance de recharge en fonction des signaux de prix de l electricite, des effacements de reseau et de la puissance souscrite au TGBT. Ce pilotage permet de reporter les recharges hors heures de pointe, ce qui reduit la puissance appelee au moment des pics de consommation. Les operateurs IRVE observent une reduction de la puissance appelee de 15 a 30 pour cent en heure de pointe pour les sites pilotes en supervision active.
Cette reduction de consommation en pointe peut etre documentee et declaree dans OPERAT comme mesure d amelioration energetique. Elle contribue aux objectifs de reduction des assujettis tertiaires occupant les lots commerciaux ou de bureaux de la copropriete. Par ailleurs, le pilotage energetique permet d eviter un renforcement du raccordement Enedis dans 65 pour cent des cas observes sur les 28 audits Enerzy 2025-2026, ce qui reduit le budget global d installation et raccourcit les delais de mise en service. Le comparateur d operateurs identifie les offres incluant la supervision OCPP avec export OPERAT-compatible.
Responsabilites partagees dans la copropriete mixte : qui fait quoi
La gouvernance du projet IRVE dans une copropriete mixte implique plusieurs acteurs aux responsabilites distinctes qu il convient de clarifier avant le lancement.
Le syndicat des coproprietes, represente par le syndic, est responsable des parties communes. Si le parc de stationnement releve des parties communes generales, la decision d installer des bornes IRVE est prise en assemblee generale a la majorite de l article 25. Le syndic est le maitre d ouvrage du projet IRVE collectif et signe le contrat avec l operateur.
Les proprietaires ou locataires de lots tertiaires sont responsables de la mise en conformite de leurs places affectees au titre de la Loi LOM, et des obligations de reporting OPERAT au titre du decret tertiaire. En pratique, ils ont interet a s inscrire dans le projet collectif plutot que de mener des installations individuelles, car les economies d echelle sur l infrastructure sont substantielles.
Le Plan de Mobilite Employeurs (PDM), obligatoire pour les entreprises de plus de 100 salaries sur un meme site, peut egalement imposer des objectifs IRVE specifiques aux occupants tertiaires de la copropriete. Ce document, renouvelable tous les 3 ans, doit mentionner les bornes IRVE disponibles sur le site. Utiliser le comparateur d operateurs pour identifier des offres compatibles avec les exigences PDM.
Financement ADVENIR pour les coproprietes mixtes
Le programme ADVENIR finance les bornes IRVE en copropriete a hauteur de 1 300 EUR HT par borne AC partagee, dans la limite de 50 pour cent du cout HT total. Ce bareme s applique independamment de la destination predominante du batiment, residentielle ou mixte.
Pour les coproprietes mixtes, le dossier ADVENIR est depose par l installateur certifie IRVE sur la plateforme advenir.mobi. Il inclut la resolution d assemblee generale, le devis signe, les attestations Qualifelec et le plan d implantation. La prime est deduite directement du devis et versee a l installateur apres reception des travaux.
Les CEE constituent un levier supplementaire cumulable avec ADVENIR, valorises par l installateur en complement de l offre commerciale. Les aides regionales (de 500 a 2 000 EUR par borne selon la region) s ajoutent au financement global. Pour les lots tertiaires assujettis au decret tertiaire, les travaux IRVE peuvent par ailleurs etre inclus dans les plans d action energetique ouvrant droit a des soutiens specifiques dans certains dispositifs regionaux de transition energetique.
Un plan de financement type pour une copropriete mixte de 30 lots (dont 5 commerces) avec 10 bornes partagees : budget brut 26 000 EUR HT, ADVENIR 13 000 EUR HT, CEE environ 2 000 EUR HT, aide regionale 5 000 EUR, TVA reduite 5,5 % sur quote-part residentielle (economie environ 2 800 EUR). Reste a charge net : environ 3 200 EUR repartis entre le syndicat et les coproprietes tertiaires. Pour un devis adapte, consultez le devis Enerzy.
Plan d action en 5 etapes pour une copropriete mixte
La mise en conformite d une copropriete mixte face aux obligations IRVE et decret tertiaire suit un parcours structure en 5 etapes.
- Audit double reglementaire (3 a 4 semaines) : qualification des obligations Loi LOM (seuil places non residentielles, date butoir, type de parc) et decret tertiaire (surfaces tertiaires, annee de reference OPERAT, objectifs 2030). Identification des assujettis et des responsabilites.
- Plan de financement complet (1 a 2 semaines) : chiffrage ADVENIR, CEE, aides regionales, TVA, reste a charge par lot. Preparation de la presentation assemblee generale.
- Vote en assemblee generale (en fonction du calendrier AG) : resolution article 25 pour le projet collectif, incluant budget, operateur retenu et modalites de refacturation inter-lots.
- Depot dossier ADVENIR et instruction (3 a 5 semaines) : depot par l installateur sur advenir.mobi, validation AVERE-France, demande de raccordement Enedis si necessaire (en moyenne 9 semaines).
- Installation, mise en service et parametrage OPERAT (2 a 4 semaines) : pose des bornes, cablage, configuration supervision OCPP, parametrage export donnees pour OPERAT, formation des gestionnaires du batiment.
Duree totale moyenne observee sur les 28 audits Enerzy : 7 mois pour un site existant mixte avec parc commun. Pour demarrer le diagnostic, demandez un devis qui couvre les deux referentiels reglementaires.
Passer a l action
Pour estimer precisement le cout total et la prime ADVENIR sur votre projet, utilisez le simulateur Loi LOM : calcul en 90 secondes, application automatique des baremes de l Arrete du 24 decembre 2025, breakdown reste a charge.
Pour comparer objectivement les 6 operateurs IRVE entreprise sur 27 criteres publics, utilisez le comparateur d operateurs : Driveco, ChargeGuru, ChargePoint, PowerDot, IZI by EDF, Beev.
