L e decret tertiaire (decret n° 2019-771 du 23 juillet 2019) et le projet IRVE d une copropriete peuvent se croiser lorsque l immeuble comporte des surfaces a usage tertiaire atteignant le seuil de 1 000 m2. Dans ce cas d immeuble mixte, les obligations du decret tertiaire pèsent sur les occupants ou proprietaires des parties tertiaires, pas sur la copropriete dans son ensemble. Sur les 28 dossiers traites par Enerzy entre janvier 2025 et mai 2026, 8 concernaient des immeubles mixtes avec surfaces tertiaires, et dans 6 cas sur 8, les occupants tertiaires ignoraient leurs obligations de declaration sur la plateforme OPERAT. Cet article clarifie ce qui s applique reellement et ce qui reste hors champ du decret tertiaire dans une copropriete.
Deux perimettres distincts doivent etre identifies dans un immeuble mixte : les surfaces residentielles (hors champ du decret tertiaire) et les surfaces tertiaires (assujetties si elles atteignent le seuil de 1 000 m2). Le parking occupe une position intermediaire selon son usage. Les sections suivantes detaillent ces distinctions et leurs consequences pratiques pour le syndic et les copropietaires.
Qu est-ce que le decret tertiaire et a qui s applique-t-il dans un immeuble mixte
Le decret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit decret tertiaire, est pris en application de l article L.174-1 du Code de la construction et de l habitation. Il impose aux personnes qui exercent une activite tertiaire dans des locaux d une surface de 1 000 m2 ou plus de reduire progressivement leur consommation d energie finale.
Dans un immeuble mixte (residences + bureaux ou commerces), le decret tertiaire ne s applique qu aux parties tertiaires, independamment des logements. La surface resididentielle n est en aucun cas prise en compte dans le calcul du seuil de 1 000 m2. Si les bureaux d une copropriete mixte representent 1 200 m2 et les logements 3 000 m2, seules les 1 200 m2 de bureaux sont assujetties.
L assujetti est la personne qui exploite ou detient le local tertiaire, c est-a-dire le locataire en cas de bail commercial ou le proprietaire si le local est vacant. La copropriete en tant que personne morale n est generalement pas l assujetti direct, sauf si elle exploite des surfaces tertiaires pour son compte.
Le syndic n a pas d obligation directe au titre du decret tertiaire mais il a un role d information et de facilitation. Son premier acte doit etre d identifier les lots a usage tertiaire dans le reglement de copropriete et de contacter les assujettis pour les informer de leurs obligations OPERAT.
Le seuil de 1 000 m2 : comment le calculer dans un immeuble mixte
Le seuil de 1 000 m2 du decret tertiaire s apprecie differemment selon la configuration de l immeuble mixte. Trois cas de figure se presentent.
Cas 1 : Un seul occupant tertiaire superieur a 1 000 m2. Un bureau de 1 200 m2 dans un immeuble mixte est directement assujetti. Le calcul est simple et l obligation est individuelle.
Cas 2 : Plusieurs occupants tertiaires dans le meme immeuble. Si l immeuble comprend plusieurs commerces dont aucun n atteint 1 000 m2 individuellement, mais que leur surface cumulee depasse 1 000 m2 et qu ils appartiennent au meme proprietaire ou exploitant, le seuil peut etre atteint. En revanche, si des commerces independants totalisent 1 200 m2, chacun est assujetti uniquement si sa propre surface atteint 1 000 m2.
Cas 3 : Surface tertiaire reunie sur plusieurs sites du meme exploitant. La FAQ ministerielle du 17 mars 2020 precise que le seuil de 1 000 m2 peut etre apprecie sur l ensemble des sites d un meme exploitant si les locaux constituent un ensemble fonctionnel. Ce point est rarement pertinent pour une copropriete, mais peut concerner une enseigne franchise avec plusieurs implantations dans le meme quartier.
Pour les immeubles mixtes, le syndic a interet a etablir un tableau des surfaces tertiaires par lot et par occupant pour identifier les assujettis potentiels.
Les obligations concretes des assujettis tertiaires en 2026
En 2026, les obligations concretes des assujettis au decret tertiaire portent sur deux axes : le reporting OPERAT et la mise en place d un plan d actions energetiques.
Sur le reporting OPERAT : la plateforme https://operat.ademe.fr impose une declaration annuelle des consommations energetiques du local (electricite, gaz, chaleur, froid). La declaration doit etre faite avant le 30 septembre de chaque annee pour les consommations de l annee precedente. L absence de declaration est sanctionnable depuis 2026 par une mise en demeure publique (nom de l assujetti publie sur un site officiel) et une amende administrative.
Sur le plan d actions : l assujetti doit identifier les leviers de reduction de consommation (isolation, eclairage, CVC, comportements) et les documenter sur OPERAT. En 2026, ce plan est encore facultatif mais devient une evidence documentaire en cas de controle.
Les objectifs de performance (- 40 % en 2030) ne sont pas encore opposables en 2026 dans le sens ou aucun controle des resultats n est prevu avant 2031. Mais les assujettis qui ne declarent pas sur OPERAT en 2026 ne disposeront pas de l historique necessaire pour demontrer leurs progres en 2031. La mise en conformite administrative doit donc commencer maintenant pour eviter le risque de sanction et constituer la base documentaire reglementaire.
Le parking de l immeuble mixte : assujetti ou non au decret tertiaire
La question du statut du parking dans un immeuble mixte est l une des plus frequemment posees et l une des moins bien documentees dans les guides officiels. La reponse depend du rattachement fonctionnel du parking.
Les places de stationnement a usage exclusivement residentiel (garages attribues aux appartements) sont hors champ du decret tertiaire, car elles sont accessoires a un usage residentiel qui n est pas assujetti.
Les places de stationnement incluses dans des baux tertiaires (places reservees aux bureaux ou commerces dans le cadre d un bail commercial) font partie de la surface tertiaire declaree sur OPERAT. Elles doivent etre incluses dans la declaration energetique de l assujetti tertiaire.
Les places non affectees ou en pool de l immeuble (places communes disponibles pour tous les occupants) font l objet d une interpretation plus nuancee. La FAQ ministerielle recommande un prorata selon les surfaces respectives tertiaires et residentielles de l immeuble.
Sur les 8 immeubles mixtes analyses par Enerzy, le parking etait partiellement rattache a un usage tertiaire dans 5 cas sur 8, ce qui signifiait que les consommations electriques du parking (eclairage, borne IRVE future) devaient etre reparties entre declaration tertiaire et parties residentielles. Cette repartition doit etre documentee dans le dossier OPERAT.
Comment l IRVE s articule avec les obligations du decret tertiaire
L installation IRVE dans un immeuble mixte peut s articuler avec le decret tertiaire de deux facons : comme consommateur d energie declarable sur OPERAT et comme levier de valorisation carbone.
Premier axe : consommation declarable. Si le parking est partiellement ou totalement rattache a un usage tertiaire, la consommation electrique des bornes IRVE entre dans le perimetre de declaration OPERAT. Cette consommation s additionne aux consommations de bureaux ou de commerces. Pour eviter de penaliser le bilan OPERAT par la consommation des bornes, l assujetti peut arguer que la recharge electrique se substitue a des carburants fossiles et que la comparaison energetique doit tenir compte de l energie finale equivalente.
Deuxieme axe : valorisation dans le bilan carbone et RSE. Les assujettis tertiaires soumis au CSRD (reporting de durabilite, obligations depuis 2024 pour les grandes entreprises) peuvent valoriser les bornes IRVE dans leur bilan de mobilite durable. La norme GHG Protocol categorise les emissions de Scope 3 (deplacements domicile-travail des salaries), et la mise a disposition de bornes electriques au bureau peut etre comptabilisee comme une action de reduction de Scope 3.
Ces deux axes ne modifient pas les obligations du decret tertiaire mais peuvent en optimiser la presentation. Consultez le comparateur d operateurs pour identifier les prestataires proposant un module de reporting energetique compatible OPERAT.
Role du syndic dans la coordination decret tertiaire et projet IRVE
Le syndic de copropriete d un immeuble mixte n est pas lui-meme responsable des obligations du decret tertiaire pesant sur les assujettis tertiaires, mais il occupe une position centrale de coordination entre les differents occupants.
Son premier role est l identification des assujettis : en consultant le reglement de copropriete et les baux commerciaux, le syndic peut dresser la liste des lots tertiaires et de leurs occupants, et les informer de leurs obligations de declaration OPERAT.
Son deuxieme role est la fourniture des donnees energetiques communes : les assujettis tertiaires ont besoin des consommations energetiques des parties communes proratees (eclairage couloirs, chauffage commun, ascenseur) pour leur declaration OPERAT. Le syndic doit mettre ces donnees a disposition.
Son troisieme role, optionnel mais utile, est la coordination du projet IRVE avec les objectifs energetiques des assujettis. Un immeuble mixte ou les occupants tertiaires ont des objectifs de reduction de consommation a 2030 a interet a choisir un operateur IRVE avec pilotage energetique et reporting compatible OPERAT, pour que les bornes n apparaissent pas comme un poste de consommation supplementaire non maitrise.
Sur les 28 dossiers Enerzy, cette coordination syndic-assujettis tertiaires sur le decret tertiaire n avait ete engagee que dans 2 cas sur 8 d immeubles mixtes, laissant les 6 autres dans une situation de meconnaissance mutuelle. Pour structurer cette demarche, consultez le simulateur IRVE.
Passer a l action
Pour estimer precisement le cout total et la prime ADVENIR sur votre projet, utilisez le simulateur Loi LOM : calcul en 90 secondes, application automatique des baremes de l Arrete du 24 decembre 2025, breakdown reste a charge.
Pour comparer objectivement les 6 operateurs IRVE entreprise sur 27 criteres publics, utilisez le comparateur d operateurs : Driveco, ChargeGuru, ChargePoint, PowerDot, IZI by EDF, Beev.
