R ecevoir les cles d une copropriete neuve sans pre-equipement IRVE alors que le decret l impose est un litige qui se reglement devant le tribunal, pas devant le notaire. Depuis le 14 septembre 2021, tout immeuble residentiel neuf comptant plus de 10 places de stationnement doit etre livre avec au moins 20 % des places pre-equipees pour la recharge electrique. Cette obligation s impose au promoteur ou au maitre d ouvrage, sans exception pour les programmes VEFA, et engage sa responsabilite decennale en cas de manquement. Pourtant, selon les donnees collectees par Enerzy sur 28 sites audites entre janvier 2025 et mai 2026, 71 % des coproprietes concernees ignoraient ce seuil avant l audit. Ce guide detaille les obligations legales, les etapes de verification a la livraison, les recours disponibles et les financements accessibles apres reception de l immeuble.
Ce guide s adresse aux syndics provisoires, aux conseils syndicaux de premiere heure et aux acquereurs en VEFA qui souhaitent verifier la conformite IRVE de leur programme avant ou apres livraison. Nous couvrons le cadre legal applicable en 2026, les documents a exiger du promoteur, les recours en cas de non-conformite et les etapes pour installer des bornes sur un pre-equipement livre. Un simulateur permet d estimer le reste a charge net par lot selon les aides disponibles.
Le cadre legal du pre-equipement IRVE dans le neuf
Le decret n° 2021-1175 du 14 septembre 2021, pris en application de la loi LOM (n° 2019-1428), fixe les obligations de pre-equipement IRVE pour les batiments neufs et les renovations importantes. Pour les batiments d habitation collectifs neufs dont le permis de construire a ete depose apres la date d entree en vigueur du decret, l obligation est claire : au moins 20 % des places de stationnement doivent etre pre-equipees. Le code de la construction et de l habitation, a l article L.111-3-3, precise le seuil declencheur a 10 places pour les parcs non residentiels neufs ou renoves, et le decret etend cette logique aux parcs residentiels. Le pre-equipement oblige comprend a minima les fourreaux, les chemins de cables et le dimensionnement du tableau general basse tension pour supporter la puissance future. Le non-respect de ces obligations constitue un vice de construction au sens de l article 1792 du Code civil, engageant la garantie decennale du promoteur et du bureau de maitrise d oeuvre pour une duree de dix ans apres reception de l immeuble.
Ce que le promoteur doit livrer : le dossier technique IRVE
La livraison d une copropriete neuve conforme en matiere d IRVE implique la remise d un dossier technique complet au syndic provisoire. Ce dossier doit contenir : les schemas electriques des fourreaux et du sous-tableau IRVE conformes a la norme NF C 15-100, la note de calcul justifiant le dimensionnement du TGBT (tableau general basse tension) pour la puissance future des bornes, le plan de reperage de chaque fourreau dans le parking avec correspondance aux numeros de lot, les fiches techniques des equipements (diametre et longueur des fourreaux, references des boites de derivation, caracteristiques du coffret de repartition), et les attestations de conformite signees par un electricien qualifie Qualifelec IRVE. Ce dossier conditionne directement l acces aux financements ADVENIR lors des installations ulterieures : un dossier incomplet retarde le montage des aides et peut rendre les premieres installations plus couteuses pour les coproprietaires. Le syndic provisoire doit exiger la remise de ce dossier lors du proces-verbal de livraison et consigner toute piece manquante comme reserve.
Verification a la livraison : ce que les acquereurs doivent controler
La visite de pre-livraison est le moment decisif pour controler la conformite IRVE. Lors de cette visite, il convient de verifier les points suivants. Presence physique des fourreaux : les tubes IRO doivent etre visibles ou accessibles dans le local technique IRVE et dans les chemins de cables du parking, avec une etiquetage clair par lot ou colonne. Dimensionnement du tableau : le TGBT doit presenter des jeux de barres ou des reglettes de bornes reservees pour les circuits IRVE, avec un calibrage suffisant pour au moins 20 % des places. Dossier technique : le plan de reperage doit correspondre a la realite du parking. En cas de doute, un technicien IRVE independant peut accompagner la visite pour 300 a 800 EUR HT et produire un rapport contradictoire. Si des reserves sont constatees, elles doivent etre inscrites noir sur blanc dans le proces-verbal de livraison signe par le representant du promoteur. Ce document est le point de depart de la garantie de parfait achevement (un an) et de la garantie decennale (dix ans).
Recours en cas de non-conformite : de la reserve a la garantie decennale
Trois niveaux de recours s offrent au syndic et aux coproprietaires en cas de non-conformite IRVE a la livraison. Niveau 1 : la garantie de parfait achevement. Toute reserve inscrite dans le proces-verbal de livraison doit etre levee par le promoteur dans un delai d un an. La non-conformite IRVE est une reserve recevable : le promoteur est tenu de realiser le pre-equipement manquant ou de completer le dossier technique. Niveau 2 : la garantie decennale. Si le promoteur ne donne pas suite dans les douze mois, ou si la non-conformite est decouverte apres, la garantie decennale (article 1792 du Code civil) s applique pendant dix ans a compter de la reception de l immeuble. La non-conformite au decret 2021-1175 peut etre qualifiee de defaut rendant l ouvrage impropre a une destination prevue par la loi. Niveau 3 : le recours administratif. La DDTM (direction departementale des territoires et de la mer) peut etre saisie pour constater le manquement et imposer une mise en conformite. Ce recours est complementaire et peut acceler le reglement amiable.
Installer les bornes dans une copropriete neuve pre-equipee : les etapes
Le pre-equipement livre par le promoteur est un point de depart, pas un aboutissement. Pour passer aux bornes installees, la copropriete suit un parcours en quatre etapes. Etape 1 : vote en AG. L installation des bornes sur les emplacements pre-equipes se vote a la majorite de l article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorite des voix exprimees des presents et representes). Le syndic inscrit le point a l ordre du jour avec devis d un operateur IRVE qualifie. Etape 2 : droit a la prise individuel. Chaque coproprietaire souhaitant une borne dans son lot notifie le syndic par lettre recommandee : le syndic dispose de trois mois pour s opposer par motif serieux et legitime. Etape 3 : raccordement Enedis. Sur un site pre-equipe, la demande de raccordement peut aboutir en 9 semaines en moyenne si la puissance souscrite est suffisante. Etape 4 : activation et facturation. L operateur IRVE programme la borne, cree les acces residents et configure le pilotage energetique si plusieurs bornes partagent le meme circuit. Comparez les operateurs IRVE specialises copropriete sur le comparateur.
Optimiser le financement des bornes apres livraison
Le pre-equipement livre par le promoteur reduit significativement le cout de l installation des bornes, ce qui ameliore les conditions d acces aux financements. Le programme ADVENIR (AVERE-France) subventionne les bornes installees dans les coproprietes : les baremes exacts sont publies sur advenir.mobi et actualisables par arrete ministeriel. La subvention peut atteindre 50 % du cout HT de l installation de la borne, hors pre-equipement (deja finance par le promoteur et integre au prix de vente des lots). Les certificats d economies d energie (CEE) valorisent le raccordement et la mise en service realises par un installateur Qualifelec reference, sous forme de remise directe sur la facture. Certaines regions proposent des aides complementaires aux coproprietes neuves qui procedent a l installation collective des bornes dans les douze mois suivant la livraison, ce qui encourage l action groupee plutot que le droit a la prise individuel eparse. Pour evaluer le reste a charge net par lot, le simulateur applique automatiquement les baremes en vigueur et genere un rapport par coproprietaire.
Passer a l action
Pour estimer precisement le cout total et la prime ADVENIR sur votre projet, utilisez le simulateur Loi LOM : calcul en 90 secondes, application automatique des baremes de l Arrete du 24 decembre 2025, breakdown reste a charge.
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