U n immeuble en copropriete mixte logements-bureaux souleve des questions specifiques pour l’installation d’une infrastructure IRVE : comment repartir les couts entre les lots residentiels et commerciaux, quelle prime ADVENIR mobiliser, et comment obtenir la majorite en AG quand les interets des differents types de lots peuvent diverger ? La prime ADVENIR de 12 500 EUR HT pour l’infrastructure collective est accessible si la composante residentielle est significative, tandis que les lots de bureaux peuvent beneficier des baremes ADVENIR entreprise par borne. Ce guide detaille les regles applicables et les bonnes pratiques pour un projet IRVE reussi en immeuble mixte.
Trois enjeux structurent le projet IRVE en immeuble mixte : la repartition equitable des couts par type de lot, le montage du financement ADVENIR optimal selon la nature des zones, et la strategie de vote en AG pour obtenir la majorite de l’article 25. Ce guide analyse chaque enjeu avec les references reglementaires et les recommandations operationnelles pour le conseil syndical.
Cadre juridique : loi du 10 juillet 1965 et immeuble mixte
La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriete s’applique a tout immeuble battu entre plusieurs proprietes, qu’il soit a usage exclusivement residentiel, exclusivement commercial, ou mixte. Dans un immeuble mixte, les droits et obligations des coproprietes residentiels et commerciaux sont identiques en ce qui concerne les charges generales et les decisions d’AG. La specificite de l’immeuble mixte tient a la diversite des interets : les coproprietes residentiels ont generalement plus d’interet a l’installation de bornes IRVE que les occupants de bureaux, ce qui peut rendre l’obtention de la majorite de l’article 25 plus difficile.
Le reglement de copropriete peut prevoir des dispositions specifiques pour les travaux affectant differemment les lots residentiels et commerciaux, notamment en termes de repartition de charges. Si le reglement est muet sur ce point, les regles generales de la loi de 1965 s’appliquent : les charges d’amelioration se repartissent selon les tantièmes, sans distinction selon l’usage du lot. Une modification du reglement de copropriete pour creer des charges specifiques IRVE (par exemple, une charge proportionnelle a l’usage des bornes) est possible mais necessite une majorite de l’article 26 (double majorite). Consultez le simulateur pour estimer la quote-part de chaque lot dans le projet IRVE.
Repartition des couts IRVE : quote-parts residentielles et commerciales
La repartition des couts d’installation d’une infrastructure IRVE dans un immeuble mixte suit deux approches possibles. L’approche classique repartit les couts selon les tantièmes generaux de chaque lot (proportionnellement a la valeur relative de chaque lot dans la copropriete). Cette approche est simple mais peut etre percue comme injuste si les lots commerciaux ne beneficient pas de l’infrastructure IRVE. L’approche segmentee traite separement le parking residentiel et le parking bureaux, avec des quotes-parts distinctes pour chaque zone.
L’approche segmentee necessite une definition claire des zones dans les documents de copropriete et une decision d’AG explicite sur la repartition. Elle est generalement plus acceptee par les lots commerciaux car elle les exclut de la charge des bornes residentielles. En contrepartie, les lots commerciaux peuvent etre invites a financer eux-memes les bornes de leur zone dans le cadre du programme ADVENIR entreprise (1 660 EUR HT par borne 22 kW partagee). Un comptage separe des consommations electriques est necessaire dans les deux approches pour permettre une refacturation precise. Le comparateur liste les operateurs CPMS proposant un module de gestion multi-zones pour les immeubles mixtes.
ADVENIR en immeuble mixte : montage de financement optimal
Le montage de financement ADVENIR optimal dans un immeuble mixte distingue deux composantes. Pour la partie residentielle (parking des logements), la prime ADVENIR de 12 500 EUR HT pour l’infrastructure collective s’applique si les conditions d’eligibilite sont satisfaites (installateur certifie Qualifelec, dossier depose avant travaux via advenir.mobi). Pour la partie bureaux ou commerciale (parking des entreprises locataires ou proprietaires), les baremes ADVENIR entreprise s’appliquent : 750 EUR HT par borne 7,4 kW partagee salaries et 1 660 EUR HT par borne 22 kW partagee salaries, dans la limite de 50 % du cout HT.
Si les parkings residentiel et commercial sont physiquement separes et alimentes par des tableaux electriques distincts, les deux dossiers ADVENIR peuvent etre deposes independamment pour la meme adresse. Si les parkings sont partages, un seul dossier peut etre depose mais la repartition des primes entre les deux composantes doit etre documentee. Cette question est souvent tranchee par l’operateur IRVE choisi, qui maitrise les subtilites des dossiers ADVENIR mixtes. Le simulateur calcule le montant ADVENIR mobilisable selon la configuration precise de votre immeuble.
Vote en AG mixte : strategie pour obtenir la majorite article 25
La majorite de l’article 25 est requise pour approuver un projet IRVE en AG, soit la majorite absolue des voix de tous les coproprietes. Dans un immeuble mixte, l’adhesion des lots commerciaux est souvent le facteur limitant. Trois arguments sont generalement efficaces pour convaincre les coproprietes commerciaux. Premierement, la valorisation du patrimoine : les immeubles disposant d’une infrastructure IRVE voient leur attractivite augmenter, beneficiant tant aux lots residentiels qu’aux lots de bureaux lors des locations ou cessions. Deuxiemement, la conformite reglementaire : la Loi LOM et ses decrets imposent des obligations de pre-equipement qui, si non satisfaites, peuvent constituer un risque lors d’une transaction. Troisiemement, le cout nul pour les lots non utilisateurs : si la repartition est segmentee et que les lots commerciaux ne participent pas aux charges de la zone residentielle, leur opposition n’a pas de fondement financier.
Le dossier d’AG doit inclure une simulation financiere detaillee par type de lot (cout par tantième, impact sur les charges annuelles) et les propositions de trois operateurs. Le devis permet d’obtenir des propositions comparables pour presentation en AG.
Comptage IRVE separe : mise en oeuvre technique et facturation
Le comptage separe des consommations IRVE dans un immeuble mixte necessite l’installation de sous-compteurs electriques dedicies, positionnes en aval du tableau general basse tension (TGBT) de la copropriete. Chaque zone (parking residentiel, parking bureaux) dispose d’un sous-compteur independant, qui transmet ses donnees au CPMS via un protocole de communication standardise (Modbus, M-Bus, ou interface IP). Le CPMS agrege ces donnees et genere les rapports de facturation par zone et par session de recharge.
Le cout d’installation de ces sous-compteurs est de 2 000 a 5 000 EUR HT selon la configuration du tableau electrique existant. Il represente un investissement modeste par rapport au cout total de l’infrastructure IRVE (12 000 a 50 000 EUR HT selon la taille de l’immeuble), et genere des economies significatives sur le long terme en evitant les litiges de facturation. Pour les immeubles soumis au Decret Tertiaire (surface de bureaux superieure a 1 000 m2), le comptage separe est egalement utile pour le reporting energetique obligatoire sur la plateforme OPERAT. Consultez le comparateur pour identifier les operateurs CPMS maitrisant le comptage multi-zones en immeuble mixte.
Pre-equipement en immeuble mixte neuf : obligations constructeur
Le Decret 2020-1720 du 24 decembre 2020 impose des quotas de pre-equipement differencies selon la nature des lots dans un immeuble neuf. Pour la partie residentielle collective, 100 % des places de stationnement doivent etre pre-cablees depuis le 11 mars 2021. Pour la partie tertiaire (bureaux, commerces) avec un parking de plus de 10 places, 20 % des places doivent etre pre-equipees. Dans un immeuble mixte, ces deux obligations coexistent et s’appliquent independamment aux zones correspondantes.
Le constructeur ou le promoteur est responsable du pre-equipement conforme, et le non-respect engage sa responsabilite au titre de la garantie decennale. Un controle du pre-equipement par un bureau d’etudes certifie est recommande avant la reception des parties communes, notamment pour les parkings souterrains ou le pre-cablage est difficile a verifier visuellement. Sur les immeubles mixtes livres en 2025-2026, il est frequent de constater des ecarts entre les obligations reglementaires et le pre-cablage effectivement realise, notamment sur la zone tertiaire. En cas de non-conformite, le syndic doit formuler des reserves formelles avant l’expiration du delai de garantie. Le simulateur permet d’evaluer le cout d’une mise en conformite en cas de pre-equipement incomplet sur votre immeuble mixte.
Passer a l action
Pour estimer precisement le cout total et la prime ADVENIR sur votre projet, utilisez le simulateur Loi LOM : calcul en 90 secondes, application automatique des baremes de l Arrete du 24 decembre 2025, breakdown reste a charge.
Pour comparer objectivement les 6 operateurs IRVE entreprise sur 27 criteres publics, utilisez le comparateur d operateurs : Driveco, ChargeGuru, ChargePoint, PowerDot, IZI by EDF, Beev.
