U n locataire souhaitant equiper son depot de flotte en bornes de recharge doit naviguer entre le droit des baux commerciaux, les obligations du Code de la construction et les regles d’amortissement comptable. L’absence de clause IRVE dans le bail commercial est le point de friction le plus frequent constate par Enerzy sur les 28 % de depots audites situes dans des locaux loues. Le surcout moyen d’infrastructure non anticipe atteint entre 8 000 et 25 000 EUR HT lorsque la repartition des charges n’est pas formalisee avant le debut des travaux. Ce guide detaille le cadre juridique applicable, les clauses indispensables a negocier et les regles d’amortissement des equipements.
Trois dimensions structurent le co-investissement IRVE en bail commercial : le cadre legal (droit a la prise, Decret 2021-1175, obligations LOM), la repartition contractuelle des charges entre locataire et bailleur, et le traitement comptable et fiscal des equipements installes. Chaque point conditionne la viabilite economique du projet et la securite juridique des deux parties.
Cadre legal : droit a la prise et obligations LOM en bail commercial
La Loi LOM (n° 2019-1428 du 24 decembre 2019) a profondement modifie le cadre juridique applicable aux IRVE dans les locaux loues. L’article L.111-3-3 du Code de la construction et de l’habitation institue le ‘droit a la prise’ au benefice des occupants de locaux non residentiels, leur permettant de faire installer une infrastructure de recharge sans accord prealable du proprietaire, sous reserve d’une notification prealable par lettre recommandee. Le proprietaire dispose de trois mois pour s’opposer pour un motif serieux et legitime. Ce droit est complete par le Decret n° 2021-1175 du 14 septembre 2021, qui impose des obligations de pre-equipement lors des renovations lourdes de parcs de stationnement non residentiels de plus de 10 places (20 % des places pre-equipees). Pour les flottes en bail commercial, ces deux textes creent un droit d’acces a l’IRVE quasi-inconditionnel, sous reserve de respecter les procedures formelles. Le Code de la construction L.111-3-3 prevoit egalement que les charges de maintenance des equipements IRVE installes par le locataire restent a sa charge, sauf accord contraire dans le bail. La Loi LOM art. 68 impose par ailleurs a l’employeur-locataire de proposer une solution de recharge aux salaries utilisant un VE pour leurs deplacements domicile-travail, ce qui cree une obligation d’agir independamment de la position du bailleur. Consultez /proposition pour un diagnostic juridique de votre situation de bail.
Repartition des charges entre locataire et proprietaire : les pratiques observees
Sur les 42 depots audites par Enerzy entre 2025 et 2026, 28 % etaient situes dans des locaux en bail commercial. Parmi ces sites, 4 situations de repartition des charges etaient observees. Premiere situation (la plus courante, 40 % des cas) : le locataire finance l’integralite des equipements IRVE (bornes, cablage depuis son tableau divisionnaire) et le bailleur prend en charge les modifications du TGBT commun et du branchement Enedis. Cette repartition est coherente avec la distinction entre parties privatives et parties communes du Code civil. Deuxieme situation (30 % des cas) : co-financement total avec un partage 50/50 ou variable, assorti d’une clause de rachat des equipements par le bailleur en fin de bail a la valeur nette comptable. Cette formule est avantageuse pour le locataire qui recupere sa mise en fin de bail. Troisieme situation (20 % des cas) : le bailleur finance l’integralite de l’infrastructure (il valorise ainsi son actif immobilier) et refacture au locataire un loyer additionnel ou des charges locatives supplementaires. Quatrieme situation (10 % des cas) : financement via un tiers investisseur (operateur IRVE en mode CPO) qui installe gratuitement les bornes et les exploite commercialement en facturant l’energie a l’usage. Cette derniere formule elimine toute mise de fonds initiale mais peut s’averer plus chere sur la duree selon le tarif pratique. Le /installateur recense les operateurs proposant des offres CPO sans investissement.
Clauses IRVE essentielles a integrer dans le bail commercial ou l’avenant
La securisation juridique et financiere d’un co-investissement IRVE en bail commercial passe par l’insertion de clauses specifiques dans le bail ou un avenant. La clause de realisation des travaux doit definir le perimetre exact (plan des installations, specifications techniques des bornes, schema unifilaire), la procedure de validation (delai de reponse du bailleur sur les plans), et les garanties demandees (Qualifelec de l’installateur, assurance decennale). La clause de propriete des equipements est cruciale : elle determine si les bornes sont inscrites a l’actif du locataire ou deviennent immediatement propriete du bailleur a l’issue des travaux. Si le locataire entend amortir les bornes dans ses comptes, elles doivent rester sa propriete pendant la duree d’amortissement. La clause de restitution precise si le locataire est tenu de demonter les equipements en fin de bail (cout de 2 000 a 8 000 EUR HT) ou peut les laisser en place, avec ou sans compensation. La clause de maintenance designe le responsable de la maintenance courante des equipements (locataire via contrat d’operateur, ou bailleur). La clause de cession prevoit le sort des equipements en cas de cession du fonds de commerce : les bornes sont-elles cedees avec le fonds ou restent-elles la propriete du cedant ? Ces clauses doivent etre redigees en coordination entre les conseils juridiques des deux parties avant la signature du bail ou de l’avenant. Le canal /proposition permet d’acceder a un accompagnement sur mesure pour la redaction de ces clauses.
Amortissement comptable et fiscal des bornes IRVE en bail commercial
Les bornes IRVE financees par le locataire dans un local en bail commercial sont inscrites a l’actif de son bilan en immobilisations corporelles, a condition que la clause de propriete du bail lui en reserve explicitement la propriete. Le compte d’imputation est generalement le 2154 ‘Materiel industriel’ ou le 2182 ‘Materiel de transport electrique’. La duree d’amortissement retenue par la doctrine fiscale (BOFiP) est de 5 a 10 ans selon le type de borne : 5 ans pour les bornes de recharge standard (taux lineaire de 20 % par an), jusqu’a 10 ans pour les infrastructures de cablage et de tableaux electriques (taux de 10 % par an). Il est possible d’appliquer un amortissement accelere sur 12 mois pour les investissements IRVE realises avant le 31 decembre 2025 en vertu de certaines dispositions fiscales temporaires ; ce point doit etre verifie aupres du conseil fiscal. Si la duree residuelle du bail est inferieure a la duree d’amortissement normal (exemple : 3 ans de bail restant pour une borne amortissable sur 5 ans), le locataire peut opter pour un amortissement sur la duree residuelle du bail, sous reserve de justifier de l’impossibilite pratique de recuperer les equipements en fin de bail. En cas de depart anticipe, la valeur nette comptable residuelle est comptabilisee en charge exceptionnelle si les equipements sont laisses sur place sans compensation. Le /simulateur integre un calcul du plan d’amortissement selon les parametres de votre bail.
Aides ADVENIR et subventions accessibles en bail commercial
Les aides du programme ADVENIR (Arrete du 24 decembre 2025) sont accessibles au locataire comme au proprietaire selon qui installe et exploite les bornes. Pour les depots d’entreprise en bail commercial, les baremes applicables sont : 750 EUR HT par borne de 7,4 kW partagee entre salaries, 1 660 EUR HT par borne de 22 kW partagee, dans la limite de 50 % du cout HT de l’installation. La demande ADVENIR doit etre deposee avant le debut des travaux sur la plateforme AVERE-France. Le demandeur est en general le locataire qui finance les bornes, mais le dossier peut etre monte par le bailleur si c’est lui qui investit. Les conditions d’eligibilite imposent un installateur certifie Qualifelec, une borne communicante compatible OCPP et la fourniture de donnees de consommation sur demande. Dans le cadre d’un co-investissement locataire/proprietaire, la cle de repartition de l’aide ADVENIR doit etre etablie contractuellement : si le cout est partage a 50/50 et que l’aide est plafonnee a 50 % du cout total, chaque partie peut percevoir une fraction de l’aide proportionnelle a sa contribution. Ce point est rarement formalise dans les accords constates par Enerzy, generant parfois des litiges a posteriori. L’ADVENIR ne couvre pas les couts de raccordement Enedis ni les modifications du TGBT, qui restent a la charge des parties selon leur accord contractuel. Le /simulateur integre le calcul de la subvention ADVENIR nette selon le perimetre des travaux.
Negociation du bail et strategie de co-investissement : chronologie recommandee
La reussite d’un co-investissement IRVE en bail commercial repose sur une chronologie rigoureuse. Sur les depots audites par Enerzy, la duree moyenne de negociation d’un avenant incluant les clauses IRVE est de 2 a 4 mois, qui s’ajoutent aux 9 mois de duree moyenne d’un projet IRVE depot flotte. Initier les discussions avec le bailleur au moins 12 mois avant la date cible de mise en service est donc indispensable. La chronologie recommandee est la suivante. Mois 1-2 : audit technique du depot par un installateur certifie Qualifelec incluant une estimation des couts de travaux et de raccordement Enedis, et une evaluation du pre-equipement existant (fourreaux, TGBT). Mois 2-4 : negociation avec le bailleur sur la base de l’audit technique, redaction et signature de l’avenant bail incluant les clauses IRVE. Mois 4-5 : depot du dossier ADVENIR avant debut des travaux. Mois 5-7 : realisation des travaux par l’installateur Qualifelec. Mois 7-8 : verification de conformite et mise en service des bornes. Mois 8-9 : configuration du CPMS et formation des conducteurs. Cette chronologie doit etre adaptee si une augmentation de puissance Enedis est necessaire, car les delais de raccordement Enedis peuvent atteindre 4 a 6 mois supplementaires selon la charge de travail de l’operateur de reseau. Consulter /proposition pour un accompagnement complet de votre projet IRVE en bail commercial.
Passer a l action
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