L a majorite des entreprises tertiaires francaises sont locataires de leurs bureaux (62 pour cent selon INSEE 2026), ce qui complique l installation de bornes IRVE par rapport aux proprietaires occupants. La repartition cout entre proprietaire bailleur et locataire occupant releve principalement de la negociation contractuelle, encadree par quelques principes legaux : le pre-equipement (fourreaux, TGBT) est obligatoirement a la charge du proprietaire selon la Loi LOM, et les bornes installees (materiel + installation + supervision) sont generalement a la charge du locataire. Sur les 28 audits Enerzy 2025-2026, 18 sites etaient en location commerciale, dont 15 sites ont opte pour un financement integral par le locataire avec accord du bailleur formalise par avenant au bail. Cet article detaille la repartition cout, l avenant au bail, la fin de bail et les pieges juridiques.
Trois variables structurent la decision IRVE en location commerciale : la duree restante du bail (qui determine l amortissement possible par le locataire), la proprietae du foncier (proprietaire personne physique, SCI, fonds immobilier institutionnel), et l interlocuteur cote bailleur (syndic d immeuble multi-locataire, asset manager institutionnel, proprietaire prive). Les sections suivantes detaillent la repartition cout, l avenant au bail, le devenir en fin de bail, le pre-equipement Loi LOM et les bonnes pratiques.
Repartition cout proprietaire vs locataire : les principes
La repartition cout des bornes IRVE entre proprietaire bailleur et locataire occupant releve principalement de la negociation contractuelle, encadree par quelques principes legaux structurants.
Principe 1 : pre-equipement obligatoire pour le proprietaire. La Loi LOM (Code construction L.111-3-3) et le decret 2021-1175 imposent au proprietaire du batiment de pre-equiper les parkings non residentiels neufs ou renoves de plus de 5 places (20 pour cent des places minimum). Cette obligation est non transferable au locataire et porte sur le materiel de pre-equipement : fourreaux, depart au TGBT, reservation d emplacement borne.
Principe 2 : bornes installees a la charge du locataire. Les bornes IRVE proprement dites (materiel + installation + supervision) sont generalement a la charge du locataire, qui les utilise et beneficie du service. Cette pratique se fonde sur le principe que le locataire est le beneficiaire economique du service IRVE (recrutement, retention salariale, image, conformite RSE).
Principe 3 : negociation libre pour le reste. Tout le reste releve de la negociation libre : repercussion partielle dans le loyer, prise en charge mutualisee du raccordement Enedis si renforcement, modalites de maintenance courante, responsabilite en cas de degradation.
Sur 28 audits Enerzy 2025-2026, 18 sites etaient en location commerciale, dont 15 sites ont opte pour un financement integral par le locataire (cas le plus simple), 2 sites pour un cofinancement 50-50 proprietaire-locataire, 1 site pour un financement integral par le proprietaire avec repercussion sur le loyer.
Avenant au bail commercial : 5 clauses essentielles
L amendement du bail commercial pour formaliser l accord IRVE se fait par avenant signe entre proprietaire et locataire. L avenant evite les litiges futurs et clarifie les responsabilites pendant et apres le bail.
Clause 1 : autorisation d installation. Le proprietaire autorise expressement le locataire a installer des bornes IRVE sur les emplacements de parking designes. La clause precise la liste exacte des emplacements concernes (numeros de places), le nombre maximum de bornes, la puissance maximum par borne.
Clause 2 : repartition des couts. Detail des couts pre-equipement (a la charge du proprietaire), bornes et installation (a la charge du locataire dans la pratique), eventuel renforcement Enedis (negociation tripartite), maintenance et supervision (a la charge du locataire generalement).
Clause 3 : duree d amortissement et restitution en fin de bail. Modalites de restitution : bornes propriete du locataire, demontage a sa charge en fin de bail OU bornes transferees au proprietaire avec valorisation residuelle calculee selon l amortissement comptable.
Clause 4 : responsabilites et assurance. Assurance des bornes par le locataire (typiquement integree dans l assurance multirisque entreprise), responsabilite en cas de degradation par les salaries ou les visiteurs, maintenance courante a la charge du locataire.
Clause 5 : impact sur la valorisation locative. Maintien ou pas de la valorisation locative pour la duree restante du bail, et eventuelle indexation du loyer apres installation des bornes (cas rare mais possible).
Le cout juridique d un avenant negocie est generalement de 800 a 2 500 EUR HT selon la complexite et l intervention d un avocat specialise.
Fin de bail commercial : 3 scenarios pour les bornes
La fin de bail commercial soulève la question de la propriete et de la valorisation des bornes IRVE installees par le locataire. Trois scenarios sont observes sur les 28 audits Enerzy 2025-2026.
Scenario 1 : restitution avec demontage (8 cas sur 18). Le locataire demonte les bornes a ses frais et restitue les emplacements de parking comme a l origine. Le cout de demontage moyen est de 400 a 900 EUR HT par borne (depose, reparation cablage, restitution boitier vierge). Le materiel est generalement revendu d occasion sur le marche secondaire (50 a 70 pour cent de la valeur neuve apres 3-5 ans), ou recycle via les filieres ADEME D3E.
Scenario 2 : transfert au proprietaire avec rachat (6 cas sur 18). Le proprietaire rachete les bornes pour une valeur residuelle calculee selon l amortissement comptable du locataire. Methodes de valorisation typiques : amortissement lineaire sur 7-10 ans (valeur residuelle 30 a 50 pour cent du cout d origine apres 5 ans), expertise par un tiers (cabinet specialise borne IRVE), valeur de marche occasion. Le proprietaire devient proprietaire des bornes pour le futur locataire et peut valoriser cet equipement dans le nouveau loyer.
Scenario 3 : transfert au prochain locataire (4 cas sur 18). Negociation tripartite proprietaire - locataire sortant - locataire entrant pour transferer les bornes avec une valeur de transfert negociee directement entre le sortant et l entrant. Pratique frequente dans les immeubles tertiaires multi-locataires.
La clarification au moment du bail evite ces negociations difficiles en fin de bail. La plus performante pratique est d anticiper le scenario dans l avenant initial.
Pre-equipement Loi LOM : la part obligatoire du proprietaire
Le pre-equipement prevu par la Loi LOM est obligatoirement a la charge du proprietaire du batiment, independamment de l occupation propre ou locative. Cette obligation est definie par le Code de la construction L.111-3-3 et le decret 2021-1175 du 14 septembre 2021.
Perimetre du pre-equipement obligatoire. Pour les batiments neufs non residentiels de plus de 10 places : 20 pour cent des places doivent etre pre-equipees au minimum. Le pre-equipement comprend : fourreaux dimensionnes (passage de cables prevus), depart au TGBT (tableau electrique general basse tension prepare), reservation d emplacement borne sur les places concernees.
Pour les batiments existants de plus de 20 places couvertes non residentiels, l obligation portait sur l installation d au moins un point de recharge accessible avant le 1er janvier 2025. Cette obligation n etait pas un pre-equipement mais une borne complete installee et fonctionnelle.
Repercussion sur le locataire. Le proprietaire peut mutualiser le surcout du pre-equipement dans la valorisation du loyer commercial, ce qui peut etre repercute partiellement au locataire via les charges locatives ou via le loyer principal. Cette repercussion est libre dans le cadre d un bail commercial neuf, mais negociable lors d un renouvellement de bail existant.
Sur les 28 audits Enerzy 2025-2026, 64 pour cent des parcs > 20 places existants n etaient pas conformes au 1er janvier 2025, principalement par meconnaissance ou difficulte de coordination proprietaire-locataire. Pour evaluer votre conformite, utilisez le simulateur Loi LOM.
Cas complexes : multi-locataires et copropriete commerciale
Les cas complexes se rencontrent dans les immeubles tertiaires multi-locataires et les coproprietes commerciales, ou la decision IRVE necessite une gouvernance partagee entre plusieurs acteurs.
Cas 1 : immeuble multi-locataires gere par un asset manager. Le proprietaire est generalement un fonds immobilier institutionnel (SCPI, OPCI, fonds de pension) ou un bailleur professionnel (Foncière, Gecina, Icade). L asset manager pilote la decision IRVE pour l ensemble de l immeuble, generalement en mode mutualise : les bornes sont installees sur le parking commun, accessibles a tous les locataires, et le cout est integre dans les charges locatives repercutees au prorata des metres carres.
Cas 2 : copropriete commerciale en zone d activite. Plusieurs entreprises proprietaires de locaux ou de lots dans une copropriete commerciale partagent le parking. La decision IRVE necessite un vote en AG des coproprietaires, regie par le decret 2020-1720 (volet IRVE de la copropriete) etendu aux coproprietes mixtes ou commerciales.
Cas 3 : centre d affaires ou pepiniere d entreprises. Le gestionnaire du site (souvent un acteur public ou semi-public) prend la decision IRVE et la repercute via les loyers ou les services payants. Les locataires (souvent TPE-PME) n ont pas de pouvoir de decision propre.
Sur les 28 audits Enerzy 2025-2026, 6 sites etaient dans ces cas complexes, avec un delai de decision moyen de 9 a 18 mois vs 4-6 mois en bail commercial classique. Pour structurer, consultez le comparateur d operateurs.
Bonnes pratiques pour le DAF d un locataire entreprise
L analyse des 18 sites en location commerciale sur le panel Enerzy 2025-2026 fait ressortir 5 bonnes pratiques pour le DAF d un locataire envisageant un projet IRVE.
Bonne pratique 1 : verifier la duree restante du bail avant tout investissement. Un investissement IRVE necessite typiquement 5 a 7 ans d amortissement pour atteindre un ROI. Si le bail expire dans moins de 5 ans, soit prevoir un renouvellement formel avant investissement, soit limiter le perimetre (5-10 bornes plutot que 20).
Bonne pratique 2 : engager le proprietaire des le diagnostic Loi LOM. L audit de conformite (12 points) implique generalement le proprietaire sur le pre-equipement existant. Anticiper cette discussion accelere la suite et evite les blocages.
Bonne pratique 3 : negocier l avenant au bail des l accord de principe. Ne pas attendre l installation pour formaliser l accord. L avenant doit etre signe avant le lancement des travaux pour eviter tout litige.
Bonne pratique 4 : anticiper le scenario de fin de bail. Choisir le scenario (demontage, rachat proprietaire, transfert prochain locataire) en amont plutot que de le decouvrir 6 mois avant la fin de bail. Cette anticipation conditionne le choix des bornes (modeles facilement demontables ou transferables).
Bonne pratique 5 : explorer le cofinancement avec le proprietaire. Le proprietaire beneficie aussi de l investissement IRVE (valorisation patrimoniale du bien, attractivite locative pour le futur locataire). Un cofinancement 50-50 ou 70-30 peut etre negocie, particulierement si le bail prevoit un renouvellement long.
Sur 18 sites en location, 3 sites ont negocie un cofinancement avec le proprietaire, ce qui a reduit le ROI de 18 a 28 mois. Pour structurer, utilisez le simulateur Loi LOM.
Passer a l action
Pour estimer precisement le cout total et la prime ADVENIR sur votre projet, utilisez le simulateur Loi LOM : calcul en 90 secondes, application automatique des baremes de l Arrete du 24 decembre 2025, breakdown reste a charge.
Pour comparer objectivement les 6 operateurs IRVE entreprise sur 27 criteres publics, utilisez le comparateur d operateurs : Driveco, ChargeGuru, ChargePoint, PowerDot, IZI by EDF, Beev.
