I nstaller une borne IRVE dans des locaux commerciaux loues engage deux parties dont les droits et obligations ne se recouvrent pas. Le locataire occupant un parking de bureaux ne peut pas modifier les installations electriques sans l accord ecrit de son bailleur, en vertu de l article 1719 du Code civil. Pourtant, la Loi LOM (n° 2019-1428, articles 64 a 68) impose au proprietaire d un parc couvert de plus de 20 places non residentiel de se conformer a l obligation IRVE avant le 1er janvier 2025. Cette asymetrie juridique cree une situation ou le locataire subit la non-conformite du bailleur sans en etre responsable. Sur les 28 audits menes par Enerzy entre janvier 2025 et mai 2026, 71 % des sites en location ignoraient cette repartition des responsabilites. Ce guide clarifie les demarches, les droits de chaque partie, et les leviers de negociation pour installer des bornes IRVE dans le cadre d un bail commercial.
Trois axes guident la demarche : comprendre qui est legalement responsable de la conformite Loi LOM, negocier un avenant au bail fixant les conditions d installation et la repartition de la prime ADVENIR, et anticiper les delais de raccordement Enedis. Ce guide couvre egalement les specificites du bail vert et les documents a demander au bailleur avant signature.
Qui est responsable de la conformite Loi LOM en location commerciale
L article L.111-3-3 du Code de la construction impose l obligation IRVE au proprietaire du parc de stationnement, quelle que soit la nature de l occupation. Pour un parc couvert de plus de 20 places non residentiel, le decret 2021-1175 du 14 septembre 2021 fixait la date butoir au 1er janvier 2025. Cette obligation pese sur le bailleur proprietaire, pas sur le locataire occupant.
Le locataire ne peut pas etre directement sanctionne pour la non-conformite du parc qu il loue. Cependant, il peut subir les consequences indirectes : impossibilite d obtenir une certification environnementale (BREEAM, HQE), risque lors d un audit ESG, ou difficulte a attirer des salaries utilisateurs de vehicules electriques. Sur les 28 audits Enerzy realises entre 2025 et 2026, 71 % des sites tertiaires en location ignoraient cette repartition des responsabilites.
La demarche correcte pour le locataire est d adresser une mise en demeure amiable au bailleur, en citant l article L.111-3-3 et le decret 2021-1175. Cette notification ecrite constitue le point de depart d une negociation sur l installation des bornes et la repartition de la prime ADVENIR. Utilisez le simulateur Loi LOM pour verifier si votre parc atteint les seuils declenchant l obligation.
L accord du bailleur : forme, contenu et delais
L article 1719 du Code civil impose au locataire de jouir des locaux loues sans en modifier la substance. Toute installation d infrastructure electrique permanente, y compris une borne IRVE, constitue une modification pouvant etre assimilee a une transformation des locaux. Sans clause contraire dans le bail, l accord prealable et ecrit du bailleur est obligatoire.
La demande d autorisation doit etre adressee par lettre recommandee avec avis de reception. Elle doit inclure : le devis de l installateur certifie Qualifelec IRVE, les plans d implantation des bornes, les caracteristiques techniques (puissance, protocole OCPP), et la reference aux obligations Loi LOM applicables au parc. Le bailleur dispose generalement d un delai de 1 a 3 mois pour repondre, sauf clause contractuelle prevoyant un delai specifique.
En cas de refus injustifie d un bailleur soumis a l obligation Loi LOM, le locataire peut se prevaloir de la non-conformite du bailleur pour saisir le tribunal judiciaire. Cette voie contentieuse reste cependant longue et coteuse. La negociation amiable, appuyee par un avocat specialise en baux commerciaux, reste la solution la plus efficace.
La prime ADVENIR pour une borne 22 kW partagee salaries s eleve a 1 660 EUR HT selon l arrete du 24 decembre 2025. Cet argument financier peut accelerer la decision du bailleur, surtout si la prime lui est attribuee.
Rediger un avenant au bail pour formaliser l installation IRVE
L avenant au bail commercial est le cadre juridique qui securise l installation de bornes IRVE dans des locaux loues. Il doit etre redige et signe avant le debut des travaux, sous peine de nullite de l autorisation et de risque de remise en etat aux frais du locataire.
Les clauses essentielles de l avenant sont les suivantes. Premierement, la description precise des equipements : marque, modele, puissance en kW, protocole de communication (OCPP 1.6 ou 2.0), et systeme de supervision. Deuxiemement, la repartition financiere : qui paie les travaux, qui perçoit la prime ADVENIR (jusqu a 1 660 EUR HT pour une borne 22 kW partagee salaries), et comment sont factures les consommations electriques aux utilisateurs. Troisiemement, la propriete des equipements : les bornes restent-elles au bailleur en fin de bail ou sont-elles demontees aux frais du locataire ? Quatriemement, les conditions de maintenance : qui mandate l operateur IRVE, qui paie le contrat de maintenance, et qui est responsable en cas de defaillance.
Un cabinet d avocat specialise en baux commerciaux peut rediger cet avenant pour un cout moyen de 800 a 2 000 EUR HT. Cet investissement est recommande pour les installations de plus de 5 bornes. Consultez le comparateur IRVE pour identifier les operateurs proposant un accompagnement juridique a l installation.
Prime ADVENIR en location : qui peut la percevoir
La prime ADVENIR est attribuee au demandeur inscrit sur la plateforme advenir.mobi, sous reserve que les equipements soient eligibles et que l installateur soit certifie. Dans le cadre d une location, le beneficiaire de la prime depend de l accord de repartition negocie dans l avenant au bail.
Scenario 1 : le bailleur finance et installe les bornes pour satisfaire a son obligation Loi LOM. Il est le demandeur naturel de la prime ADVENIR. Selon l arrete du 24 decembre 2025, la prime s eleve a 750 EUR HT pour une borne partagee 7,4 kW, 1 660 EUR HT pour une borne partagee 22 kW, ou 3 000 EUR HT pour une borne 22 kW ouverte aux visiteurs, sous plafond global de 50 % du cout HT total.
Scenario 2 : le locataire finance l installation avec accord du bailleur et avenant de bail. Il peut deposer la demande ADVENIR en son nom, a condition que les travaux soient realises par un installateur certifie et que la demande soit deposee avant le debut des travaux sur la plateforme ADVENIR.
Scenario 3 : financement partage selon l avenant. La prime peut etre attribuee a l une des deux parties et deduite de la contribution de l autre. Ce scenario necessite une clause explicite dans l avenant pour eviter les litiges ulterieurs. Le simulateur IRVE permet d estimer le montant de prime ADVENIR applicable a votre configuration.
Raccordement Enedis et contraintes electriques en batiment loue
Le raccordement electrique d une installation IRVE en batiment loue present des specificites par rapport a une installation en propriete. Le contrat de raccordement Enedis est generalement au nom du bailleur ou du gestionnaire de l immeuble. Toute extension de puissance pour accueillir des bornes supplementaires doit etre coordonnee avec le bailleur.
Enedis indique un delai moyen de 9 semaines pour un raccordement IRVE en immeuble tertiaire. Ce delai doit etre integre dans le planning de l avenant et de la negociation avec le bailleur. Sur les 28 audits Enerzy realises entre 2025 et 2026, le pilotage energetique des bornes a permis d eviter un renforcement du raccordement dans 65 % des cas, reduisant significativement le cout total de l installation.
Le pilotage energetique (load management) est une solution particulierement pertinente en batiment loue, car elle permet d installer plusieurs bornes sans depasser la puissance souscrite existante. Les bornes pilotees ajustent automatiquement leur puissance de charge en fonction de la consommation globale du batiment. Cette solution peut etre proposee au bailleur comme argument pour obtenir son accord plus facilement, en minimisant l impact sur le contrat de raccordement Enedis.
Le schema electrique du TGBT (tableau general basse tension) doit etre fourni par le bailleur avant toute etude technique. Sa verification par un electricien qualifie IRVE permet d evaluer la capacite disponible et les travaux necessaires.
Bail vert et clause IRVE : une opportunite pour anticiper
Le bail vert, rendu obligatoire par le decret Tertiaire pour les baux de plus de 2 000 m2, inclut une annexe environnementale fixant les engagements du bailleur et du locataire en matiere de performance energetique. Cette annexe, codifiee a l article L.125-9 du Code de l environnement, constitue un cadre naturel pour inscrire les obligations IRVE et les modalites d installation des bornes.
Une clause IRVE dans l annexe environnementale du bail vert peut stipuler : le nombre de places de stationnement a equiper, le calendrier de mise en conformite Loi LOM, la repartition des couts entre bailleur et locataire, et les indicateurs de suivi (nombre de charges, kWh delivres, taux de disponibilite des bornes). Cette anticipation contractuelle evite les litiges lors du renouvellement du bail commercial tous les 3 ans (bail 3-6-9).
Le bail vert est egalement un levier pour negocier un financement partage de l installation. Le bailleur peut contribuer a hauteur de la prime ADVENIR qu il perçoit (jusqu a 3 000 EUR HT pour une borne 22 kW visiteurs selon l arrete du 24 decembre 2025), tandis que le locataire prend en charge le raccordement ou la supervision. Cette approche collaborative est de plus en plus frequente dans les grands parcs tertiaires parisiens et lyonnais.
Consultez le comparateur IRVE pour identifier les operateurs proposant des contrats compatibles avec les contraintes des baux commerciaux tertiaires.
Passer a l action
Pour estimer precisement le cout total et la prime ADVENIR sur votre projet, utilisez le simulateur Loi LOM : calcul en 90 secondes, application automatique des baremes de l Arrete du 24 decembre 2025, breakdown reste a charge.
Pour comparer objectivement les 6 operateurs IRVE entreprise sur 27 criteres publics, utilisez le comparateur d operateurs : Driveco, ChargeGuru, ChargePoint, PowerDot, IZI by EDF, Beev.
