L installation de bornes IRVE dans un batiment loue souleve des questions juridiques et financieres specifiques que ni les bailleurs ni les locataires ne maitrisent encore completement en 2026. La Loi LOM (n° 2019-1428) et le decret 2021-1175 imposent des obligations de pre-equipement IRVE dont la responsabilite, en cas de bail commercial, doit etre clairement attribuee entre proprietaire et exploitant. Selon l analyse d Enerzy portant sur 28 audits de sites tertiaires entre janvier 2025 et mai 2026, 71 % des sites ignoraient le seuil Loi LOM de 5 places avant l audit, ce qui signifie que la question de la mise en conformite n avait pas encore ete traitee dans le cadre du bail commercial, exposant les deux parties a des risques reglementaires et financiers.
Trois facteurs structurent la negociation entre locataire et bailleur pour l installation de bornes IRVE : l attribution de la responsabilite Loi LOM selon les termes du bail, les mecanismes de financement ADVENIR accessibles au maitre d ouvrage de l installation, et la redaction d un avenant au bail precisant la propriete des equipements, la repartition des couts et les conditions de fin de bail. Ce guide detaille chaque facteur pour les DAF, services generaux et responsables RSE en situation de locataire.
Cadre juridique : qui supporte l obligation Loi LOM dans un bail commercial
L article L.111-3-3 du Code de la construction, issu de la Loi LOM (n° 2019-1428), impose au maitre d ouvrage des obligations de pre-equipement ou d installation de bornes IRVE selon le type de batiment et le calendrier reglementaire. Pour les parcs de stationnement non residentiels existants de plus de 20 places couvertes, la date butoir de mise en conformite etait le 1er janvier 2025. En droit des baux commerciaux, le maitre d ouvrage de la mise en conformite structurelle est en principe le proprietaire (bailleur), sauf stipulation contraire explicite dans le bail.
Les clauses d obligation de mise en conformite des installations aux reglements en vigueur varient considerablement d un bail a l autre. Certains baux anciens mettent a la charge du locataire les travaux d entretien courant et de mise en conformite des installations electriques internes, ce qui peut inclure les bornes IRVE si les installations electriques du site sont dans le perimetre du locataire. D autres baux limitent les obligations du locataire aux travaux n affectant pas la structure du batiment, auquel cas le renforcement du tableau electrique general et la pose de fourreaux relevent du bailleur.
Selon l analyse d Enerzy portant sur 28 audits de sites tertiaires, 64 % des parcs de plus de 20 places n etaient pas conformes au 1er janvier 2025. Ce constat cree une situation de risque partagee : le bailleur s expose a une mise en demeure administrative, et le locataire s expose a ne pas pouvoir proposer la recharge a ses salaries, avec des consequences RH et fiscales. Notre simulateur permet d evaluer le cout de mise en conformite pour preparer la negociation entre les deux parties.
Procedure de demande d autorisation au bailleur : etapes et arguments juridiques
L article 25-9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (applicable aux baux d habitation) n a pas d equivalent direct en droit des baux commerciaux, mais l article 1724 du Code civil permet au locataire de faire realiser des travaux urgents ou necessaires si le bailleur refuse ou ne les entreprend pas dans un delai raisonnable. La Loi LOM peut constituer le fondement de cette urgence reglementaire.
La procedure de demande recommandee comprend quatre etapes. Premiere etape : adresser un courrier recommande au bailleur exposant le projet technique (nombre de bornes, puissance, implantation), les obligations Loi LOM applicables au site, et la demande d accord pour realiser les travaux ou d accord pour que le bailleur les realise lui-meme. Deuxieme etape : joindre au courrier un devis d installation etabli par un installateur certifie IRVE (Qualifelec) et une simulation ADVENIR calculant la prime accessible. Troisieme etape : proposer un projet d avenant au bail couvrant la propriete des equipements, la repartition des couts et la maintenance. Quatrieme etape : en cas de refus ecrit ou d absence de reponse sous 30 jours, consulter un avocat specialise en baux commerciaux pour evaluer les options (mise en demeure, saisine du tribunal judiciaire, mediation).
Sur les 28 sites audites par Enerzy, la duree moyenne de negociation avec le bailleur est de 6 a 8 semaines, contribuant a une duree totale de mise en conformite de 7 mois. Une demande bien preparee avec les arguments juridiques et financiers reduit ce delai. Notre comparateur identifie des operateurs proposant un accompagnement dans cette demarche.
Primes ADVENIR en bail commercial : qui peut les percevoir et comment les optimiser
Les primes ADVENIR 2026 segment entreprise sont accessibles au maitre d ouvrage de l installation IRVE, qui peut etre le bailleur ou le locataire selon les dispositions du bail et de l accord conclu entre les parties. Les baremes applicables pour les bornes en parking d entreprise sont : 750 EUR HT par borne partagee 7,4 kW, 1 660 EUR HT par borne partagee 22 kW salaries et 3 000 EUR HT par borne 22 kW ouverte aux visiteurs. Le plafond global est de 50 % du cout HT total (Arrete du 24 decembre 2025).
Trois configurations possibles sont possibles selon la situation du bail. Premiere configuration : le locataire est maitre d ouvrage. Il finance les travaux, percoit la prime ADVENIR et est proprietaire des bornes. En fin de bail, il peut les emporter ou les ceder au bailleur avec indemnisation. Cette configuration est avantageuse si le bail restant est superieur a 5 ans, car l amortissement de l investissement est viable. Deuxieme configuration : le bailleur est maitre d ouvrage. Il finance les travaux, percoit la prime ADVENIR et est proprietaire des bornes. Il peut repercuter le cout residuel dans le loyer ou les charges. Troisieme configuration : coproduction bailleur-locataire avec une cle de repartition negociee. La prime ADVENIR est allouee a l entite maitre d ouvrage officielle.
Dans tous les cas, la demande ADVENIR doit etre deposee avant le debut des travaux sur la plateforme advenir.mobi. Notre simulateur calcule le reste a charge selon chacune des trois configurations pour aider a selectionner la plus avantageuse.
Redaction de l avenant au bail : les cinq clauses essentielles IRVE
L avenant au bail commercial relatif a l installation de bornes IRVE doit traiter cinq points pour proteger les interets des deux parties et prevenir les litiges.
Premiere clause : autorisation et perimetre des travaux. Cette clause decrit precisement les travaux autorises (nombre de bornes, puissance, emplacement, marque ou specification technique minimale), les travaux de genie civil associes (tranchees, fourreaux, tableau electrique) et les conditions d execution (calendrier, duree des travaux, remise en etat des zones de travaux).
Deuxieme clause : repartition des couts et des aides. Cette clause precise qui finance les travaux, qui percoit les primes ADVENIR et comment les sommes sont reparties en cas de co-financement. Elle doit mentionner explicitement les montants previsionnels des primes ADVENIR (1 660 EUR HT par borne 22 kW partagee, plafonnes a 50 % du cout HT).
Troisieme clause : propriete des equipements. Cette clause est la plus critique : elle determine si les bornes sont la propriete du locataire (qui les enleve en fin de bail, avec remise en etat) ou du bailleur (qui les conserve, avec ou sans indemnite pour le locataire investisseur).
Quatrieme clause : maintenance et responsabilite operationnelle. Cette clause designe le responsable du contrat de maintenance avec l operateur IRVE et le responsable des couts de reparation ou de remplacement en cas de panne ou de vandalisme.
Cinquieme clause : conditions de renouvellement ou d extension. Cette clause prevoit les modalites d extension du parc IRVE si le bail est renouvelé et si la flotte electrique de l entreprise croit. Sur les 28 sites audites par Enerzy, l absence d un avenant formalise a genere des litiges sur la propriete des bornes lors de la cession ou du renouvellement du bail. Notre comparateur recense les operateurs dont les contrats sont compatibles avec une gestion locataire-bailleur.
Cas du pre-equipement : une solution moins conflictuelle pour les locataires
Le decret 2021-1175 du 14 septembre 2021 reconnait que le pre-equipement (fourreau + tableau electrique prepare) peut suffire dans certains cas pour satisfaire aux obligations Loi LOM, notamment pour les parcs ou le taux d utilisation actuel des vehicules electriques est faible. Cette option presente un avantage majeur dans le cadre d un bail commercial : elle est beaucoup moins invasive que l installation de bornes completes et genere moins de friction dans la negociation avec le bailleur.
Concretement, le pre-equipement consiste a poser des fourreaux de passage de cables entre le tableau general du batiment et les emplacements ou les bornes seront installeees ulterieurement, et a preparer le tableau electrique avec les protections et les reserves de puissance necessaires. Ce travail peut etre realise par un electricien qualifie (pas necessairement certifie IRVE) pour un surcoût de 300 a 600 EUR HT par place en neuf selon le decret.
Pour un locataire en milieu ou en fin de bail, le pre-equipement permet de satisfaire a l obligation Loi LOM sans investir dans des bornes completes qui resteraient dans le batiment a l expiration du bail. Cette solution est particulierement adaptee aux baux dont l echeance est a moins de 3 ans.
Sur les 28 sites audites par Enerzy, la prise de conscience du seuil Loi LOM a conduit dans plusieurs cas a privilegier le pre-equipement comme solution de mise en conformite rapide, avant d envisager une installation complete de bornes dans un second temps. Notre simulateur calcule le reste a charge du pre-equipement versus l installation complete selon la duree restante du bail.
Points de vigilance : erreurs frequentes dans la negociation bailleur-locataire IRVE
L analyse de 28 sites tertiaires audites par Enerzy entre janvier 2025 et mai 2026 met en evidence cinq erreurs frequentes dans la gestion de la relation bailleur-locataire pour l installation de bornes IRVE.
Premiere erreur : engager les travaux sans accord ecrit du bailleur. Meme si le locataire est convaincu que sa demande est justifiee par la Loi LOM, realiser des travaux sans autorisation formelle expose a une action en resolution du bail pour non-respect des clauses de travaux. L accord ecrit, meme sous forme d email confirme, est le minimum requis.
Deuxieme erreur : omettre la question de la propriete des bornes dans l avenant. Plusieurs locataires ont investi dans des bornes sans preciser leur propriete dans un avenant, et se sont retrouves dans l impossibilite de les emporter a l expiration du bail, le bailleur les considerant comme des equipements incorpores au bien.
Troisieme erreur : deposer la demande ADVENIR apres le debut des travaux. Les primes ADVENIR doivent etre demandees avant le commencement des travaux. Toute demande posterieure est irrecevable, quelle que soit la qualite de l installation.
Quatrieme erreur : ne pas prevoir la maintenance dans l avenant. Le contrat de maintenance avec l operateur IRVE doit etre attribue a l une des parties. En l absence de clause, les deux parties renvoient la responsabilite l une a l autre en cas de panne, au detriment de l usabilite des bornes.
Cinquieme erreur : sous-estimer le delai de racordement ENEDIS (9 semaines en moyenne selon Enerzy) dans la negociation du calendrier avec le bailleur, ce qui conduit a des retards de mise en service. Notre simulateur integre tous ces parametres dans le calendrier previsionnel du projet IRVE en bail commercial.
Passer a l action
Pour estimer precisement le cout total et la prime ADVENIR sur votre projet, utilisez le simulateur Loi LOM : calcul en 90 secondes, application automatique des baremes de l Arrete du 24 decembre 2025, breakdown reste a charge.
Pour comparer objectivement les 6 operateurs IRVE entreprise sur 27 criteres publics, utilisez le comparateur d operateurs : Driveco, ChargeGuru, ChargePoint, PowerDot, IZI by EDF, Beev.
